Две основы и три составляющих понятия - оценка

Оценка - это не простая сфера научной и практической дея­тельности, дающая некий инструментарий для исчисления денеж­ных эквивалентов ценности или полезности на всё окружающие нас многообразие, как самого имущества, так и прав собственно­сти на него.

Оценка, как наука, объединяет воедино три сферы бытия Че­ловека. Экономику - как обоснование, что есть Товар и Продукт для Человека, юриспруденцию - основу возникновения прав и видов собственности у Человека, финансы - как источник экви­валентного количества потенциального права собственности - на­циональной валюты (денег у страны), и для создания новой собст­венности, и для обмена правами на неё.

Многие оценщики, тем более специалисты смежных направ­лений научной и практической деятельности, ещё видимо не осоз­нали или сознательно умалчивают истинное значение оценочной деятельности, которая фактически является четвертой ветвью власти в стране. Особое значение имеет оценка общенародной и государственной собственности - основы государственного сек­тора экономики и единого экономического пространства у суве­ренного государства.

В развитии общей темы о реальных правах собственности со­общества граждан СНГ, в данной статье мною сделана попытка расшифровать понятие - оценка, описать основные виды оценива­емых ценностных категорий и основные подходы в оценке.

Внимание! В данной статье под терминами: «объект собст­венности», «собственность», «имущество» мною рассматривают­ся только объекты недвижимого имущества, как главная ценность для человека, основы его жизни и любого бизнеса на Земле.

Оценка - область научной и практической деятельности, кото­рая для объекта собственности или права собственности на него, является основой легитимности того или иного значения денеж­ного эквивалента стоимости и цены, выраженная одним числом. Оценка, как наука, в СНГ все эти годы безуспешно пытается «на­учно» обосновывать существующие цены на виртуальном рынке недвижимости - основы существования всех остальных рынков, в т. ч. продуктов природы и производства, услуг и ценных бумаг.

Только оценщик при проведении оценки, обязан учитывать в своих выводах значение общего вектора в четырехмерном про­странстве реальной экономики, т.е. учитывать:

• политическую целесообразность;
• экономическую обоснованность;
• финансовую достаточность;
• юридическое обеспечение.

Только оценщик обязан учитывать все факторы, характеризу­ющие оцениваемое имущество по степени ценности для общест­венной или полезности для личной потребности.

Только оценщик весь комплекс материальных и нематериаль­ных ценностей разделяет и по видам прав собственности и по ви­дам самой собственности.

Всё многообразие материальных и нематериальных ценно­стей, и прав собственности на них в окружающем нас мире нахо­дится в пяти основных группах собственности:

• Государственная собственность - земля, содержимое недр, естественная флора и фауна;
• Общенародная собственность - здания и сооружения (не­движимость), созданные в прошлом и настоящем времени за счет государственного финансирования;
• Частная собственность (одного физического лица или группы физических лиц, как учредителей, образовавших юридическое лицо - ТОО, АО и прочие формы) - владель­цы права пользования благами от общенародной и государ­ственной собственности;
• Личная собственность (одного или группы физических лиц) - владельцы права распоряжения, т.е. владельцы са­мой собственности - недвижимости, в её натуральном виде, созданной исключительно на личные средства;
• Совместная собственность - различные формы совмест­ного владения правом пользования общенародной соб­ственностью с целью привлечения инвестиций (личных средств) физических и юридических лиц для ведения сов­местного бизнеса через управление общенародной собст­венностью.

Оценка, как практическая деятельность связана с разработкой подходов и методов установления (подтверждения) значений де­нежных эквивалентов стоимости и цены.

В реальных условиях смешанной формы экономики стран СНГ с реальным государственным и негосударственным (част­ным, как его называют) сектором экономики, существуют три основные ценностные категории, подлежащие установлению их денежного эквивалента, это:

• текущая стоимость;
• рыночная цена;
• прибыль.

Из этого следует, что:

• в государственном секторе экономики - основой которого является частная собственность, присутствует только пра­во владения правом пользования благами от общенародной и государственной собственности. Это коллективное по­требление общественных благ всеми гражданами страны и экономически обоснована только текущая (в рыночных це­нах) стоимость. В производстве и потреблении обществен­ных товаров и услуг не может быть прибыли и рыночной цены, т.к. владение правом пользования, исключает право распоряжения (обмена этого права) общенародной и госу­дарственной собственностью.
• в негосударственном (частном) секторе экономики - осно­вой которого является личная собственность, присутствует право распоряжения самой собственностью или владение ею в натуральном или физическом виде. Право личной соб­ственности имеет реальную рыночную цену в денежном эквиваленте и может использоваться для получения лич­ной прибыли.

Это разделение предполагает, что в оценке значения денежно­го эквивалента этих трех основных ценностных категорий относи­тельно недвижимости должны использоваться разные механизмы исчисления:

• расчет;
• определение;
• прогноз.

Этот вывод согласуется и с расшифровкой этих понятий: Расчёт: (вычисление)

Расчет чего-либо на основе фактических данных и значений. Определение: (измерение)

Измерение (выяснение) значения какой-либо величины (ин­тервала величин) путём комбинации, сравнения, уточнения или корректировки известных значений.

Прогноз (предвидение, предсказание)

Предположение на основании расчета неизвестного экономи­ческого показателя по заданным факторам на основании модели.

Каждый из этих механизмов исчисления дает свой денежный эквивалент, а именно:

• Расчет - для текущей стоимости. Это затраты государства по созданию общенародной собственности в средневзве­шенных рыночных ценах в текущий момент или с учетом её фактического физического состояния на дату оценки в прошлом или будущем. Оценивается ценность объекта собственности для всех граждан страны - государства.
• Определение - для рыночной цены. Экономически обосно­вана только на дату реальной сделки по обмену правами личной собственности. Используется как основа исчисле­ния налога за гарантию государства неприкосновенности этого права на объект собственности. Оценивается право личной собственности на объект собственности, как сте­пень его полезности, ликвидности, привлекательности или доходности с позиции потенциального покупателя - вла­дельца денег.
• Прогноз - для будущей прибыли. При принятии управлен­ческих решений по вложению инвестиций, т.е. личных, а не заёмных у государства денег в свою или совместную личную собственность или бизнес. Следовательно, закономерен вывод, что и подходы в оценке денежного эквивалента для трех основных ценностных категорий

должны быть разными:

• затратный - для расчета текущей стоимости в рыночных ценах;
• рыночный (сравнительный) - определение интервала ры­ночной цены;
• доходный - прогноз прибыли.

Необходимо отметить, что оценка денежных эквивалентов для трех основных ценностных категорий, есть средневзвешенное конкретное значение, выраженное одним числом.

Денежные эквиваленты имеют свои особенности и по величи­не их цифровых значений:

Текущая стоимость - максимальное значение.

Рыночная цена - интервал значений.

Прибыль - минимальное значение.

Денежные эквиваленты имеют свои особенности по времени (периоду) оценки этих значений:

Текущая стоимость - рассчитывается в прошлом, настоящем и в будущем.

Рыночная цена - определяется в прошлом и в настоящем. Прибыль - прогнозируется в будущем.

Из этих выводов следует, что одно и то же имущество вовсе не однородно в экономике, т.е. его денежный эквивалент зависит от того, в какой собственности находится имущество.

Только оценщики могут обосновать, что:

• в государственном секторе экономики, т. е. для государства в целом главной ценностью является общее благо всех его граждан, как коллективных владельцев права пользования общенародной и государственной собственностью, кото­рая может находиться только в частной собственности. Об­щенародная недвижимость, даже если она была приватизи­ рована или акционирована (в частную собственность), не может быть свободно продана по рыночной цене на рынке обмена правами, как личная. Деньги от продажи данной собственности не могут присваиваться в личную собст­венность частными собственниками. Эти собственники, до момента полного выкупа данной недвижимости в личную собственность, не имеют экономически обоснованного права не только продавать, но и сдавать в аренду жилые и нежилые помещения с целью получения личной прибыли. Тем более закладывать в банк общенародную собствен­ность, как свою личную, для получения кредита под залог этой недвижимости. Поэтому оценка рыночной цены и прибыли в данном секторе экономики ничем не обоснована, а точнее - она вне реальных зако­нов экономики. Увы, но эта практика существует в действующем законодательстве только благодаря юридическим уловкам. Этот миф наиболее сильно разрушает целостность и устои сообщества граждан - государства и экономику страны.
• - в негосударственном секторе экономики главной целью граждан - владельцев права личной собственности на объ­екты собственности, является только реальная капитализа­ция (рыночная цена) их личной собственности - недвижи­мости и прибыльность их личного бизнеса на основе владе­ния ими этой недвижимостью. Поэтому текущая стоимость их собственности (недвижимости) и для них самих и для потенциальных покупателей - вторична и практически не производится._

Однако для владельца самой недвижимости иногда важно знать и денежный эквивалент текущей стоимости (создания) его собственности в текущих рыночных ценах.

Это базовое значение ценности для себя используется им в пе­реговорах об установлении договорной рыночной цены при про­даже своего права собственности, при передаче самой собственно­сти в залог частному банку, при страховании и прочих ситуациях. Оценка текущей стоимости будет также производиться, но только по инициативе собственника, или по запросу налогового органа. В идеале рыночная цена не должна быть меньше текущей стоимо­сти. Но это не всегда, т.к. рыночная цена всегда субъективная, т.к. договорная и зависит от множества объективных и субъективных факторов на рынке аналогичной собственности.

Эти два сектора экономики не являются антагонистами, как и граждане с частной и личной собственностью на одном экономи­ческом пространстве. Это взаимно связанные друг с другом две экономические формы производственных отношений. Это как две ноги у единого тела - экономики страны, благодаря которым эко­номика может эффективно двигаться вперед и развиваться. Это основа прогресса государства, как юридической формы взаимо­действия всего сообщества граждан с разными правами собствен­ности. Экономически всех граждан-собственников в государстве связывает воедино только их коллективное владение правом поль­зования землей страны, гражданами которого они являются не столько по паспорту, сколько по праву коллективных владельцев этого права.

Поэтому «рыночная стоимость» участков земли и её «прода­жа» в частную собственность гражданам страны, которые являют­ся коллективными владельцами этой земли, и тем более перепро­дажа земельных участков - национальный миф, а точнее афера.

Эта тема мной раскрыта в предыдущих статьях, но повторюсь: Земля - не товар для человека, у неё нет цены для Человека и пото­му земельные участки нужно только выдавать за символическую плату и только гражданам страны в аренду на 49 - 99 лет.

Земля в границах страны находится в монопольной собствен­ности государства, т.е. всех её граждан: живших, ныне живущих и будущих поколений. Поэтому не нужно путать имущественные права граждан страны, с имущественными и неимущественными правами подданных государства и прочих категорий постоянного и временного населения.

В ходе политических кампаний, используя только юридически обеспеченную возможность на основе механизмов приватизации и акционирования, во владение отдельных граждан было передано только право на право пользования общенародной и государствен­ной собственностью. Это не реальная продажа по рыночной цене права распоряжения - владения самим объектом собственности в его натуральном или физическом виде. А сколько вопросов всплы­вает со стоимостью «пакетов акций» общенародной собственно­сти в рыночных ценах?

Это уточнение для того, что, только экономически обосно­вав оценку общенародной недвижимости (зданий и сооружений) можно будет обосновать экономическую сущность оценки госу­дарственной собственности - земли, её недр, флоры и фауны. Это отдельная тема.

Сформулируем общие выводы для каждой группы ценност­ных категорий.

Текущая стоимость

РАСЧЕТ (вычисление) текущей средневзвешенной стоимо­сти ценности - это стоимость создания недвижимого имущества (в рыночных ценах) для налогообложения физических и юриди­ческих лиц;

• Оценивается общенародное имущество, которое находится у физических и юридических лиц, как группы физических, на праве владения ими правом пользования.
• Данная стоимость - затраты государства по созданию этой собственности - государственное финансирование;
• Налогообложение этой собственности - подоходное нало­гообложение, т.е. пользование общественным благом рас­сматривается как дополнительный доход у граждан.
• Оплата налога - это выкуп в личную собственность обще­народной собственности, с рассрочкой по годам, исходя из её текущей стоимости.
• В оценке текущей стоимости применяются методы затрат­ного подхода;

У объектов частной собственности не может быть рыночной цены! Почему?

Потому, что коллективные владельцы общенародной недви­жимости - все трудоспособные и дееспособные граждане страны.

Поэтому, гражданин страны «сам у себя» экономически не может ничего купить или продать «самому себе».

Как быть? В период выкупа в личную собственность, конкрет­ный гражданин фактически является только пользователем - нани­мателем внутреннего объема данной недвижимости. Поэтому, при его отказе проживать в выделенном ему жилом помещении или продолжить бизнес в приватизированной или акционированной коммерческой или промышленной недвижимости, государство компенсирует ему только те подтвержденные затраты из личных (!) средств, которые он вложил в капитальный ремонт и обосно­ванную (согласованную с государством) реконструкцию этой об­щенародной собственности.

Продажа и перепродажа приватизированной, акционирован­ной или легализованной недвижимости, как и отдельных кон­структивных элементов зданий и сооружений даже в принципе невозможна текущими нанимателями - частными собственни­ками до момента полного выкупа в личную собственность объ­ектов недвижимости исходя из их текущей стоимости. Выкуп у государства - у граждан страны, происходит в виде общей суммы подоходного налога (налог на недвижимое имущество) уплачен­ного с момента разгосударствления, плюс подтвержденной сум­мы из личных средств на реконструкцию и капитальный ремонт. Текущий ремонт, стоимость внутренних улучшений, эксплуата­ционные и прочие расходы согласно бухгалтерскому балансу, не входят в сумму выкупа общенародной собственности в личную собственность.

В этом паритет интересов государства, как сообщества гра­ждан и конкретного гражданина, вложившего личные деньги в сохранение или обоснованную реконструкцию общенародной недвижимости, которая может стать его личной собственностью только после реального выкупа. Механизмы выкупа надо ещё до­рабатывать, но принцип однозначен - не выкупив в личную соб­ственность общенародную недвижимость или существовавший на её основе бизнес, недопустимо:

• продать их другому частному собственнику;
• продать их как якобы неликвидное имущество;
• доводить бизнес на данных объектах недвижимости до со­стояния банкротства.

Отвечать за это должны личным имуществом и личными деньгами конкретные частные собственники - учредители или ак­ционеры, взявшие в управление общенародную собственность. У них всегда было, есть и сейчас время и возможность добровольно отказаться, как частным собственникам, от управления приватизи­рованных, акционированных или легализованных общенародных имущественных комплексов (объектов недвижимости) и вернуть их государству. В этом случае они возможно не получат полной компенсации вложенных ими личных средств, но тогда возможно они лично не понесут личной материальной и уголовной ответст­венности за плоды своей «эффективной» деятельности.

А что мы имеем в современном законодательстве? Порочную практику выкупа (изъятия) у «эффективных» частных собственни­ков общенародной и государственной собственности за бюджет­ные деньги по «рыночной цене». Это - законодательный грабеж государства во второй раз. В первую волну приватизации был форс-мажор, развал страны и отсутствие реальных знаний в эконо­мике, но сейчас как это понимать? Видимо и вторая национальная волна приватизации и акционирования будет проведена по этой же «законной» схеме? Опять бюджетные деньги, завуалированные банками и обезличенные законодательством, будут названы лич­ными деньгами отдельных граждан, т.е. их личными инвестиция­ми. Кого обманываем? Себя возможно, экономику - нет!

Рыночная цена

ОПРЕДЕЛЕНИЕ наиболее вероятной рыночной цены для об­мена правами личной собственности между гражданами страны, в т. ч. и юридическими лицами, как групп граждан - учредителей и акционеров, т. е. реальных владельцев этой собственности.

• Оценивается - рыночная цена собственности, как капитал у собственника.
• Личная собственность создается на личные деньги, как отдельных граждан, так и группами граждан, которая на­ходится у них на праве распоряжения, т.е. они владельцы самих объектов собственности - недвижимости.
• Налогообложение этой собственности - поимущественное налогообложение. Это плата государству (местным бюд­жетам, где находится объект собственности) за гарантию неприкосновенности права владения собственностью и за пользование всеми благами общественной инфраструк­туры (дороги, свет, тепло, вода, газ и пр.), находящейся в частной собственности всех граждан - государства.
• В оценке рыночной цены применяются методы рыночного (сравнительного) подхода;
• Оценка - определение (измерение) интервала цен в прош­лом или в настоящее время, в котором наиболее вероятен обмен правами личной собственности двух владельцев -одного на недвижимость, другого - на деньги.

Доход от бизнеса (в данном случае применительно к сдаче не­движимости в аренду)

ПРОГНОЗ (предсказание) минимальной прибыли в будущем от вложения личных денег - инвестиций в свою личную или иную личную собственность или бизнес.

• Оценивается бизнес.

-     В оценке прибыли применяются методы доходного подхода;

Эта сфера будущих исследований после законодательного разделения прав собственности у граждан страны. Особенно это касается совместной собственности - совместных предприятий и вложения частных инвестиций в общенародную собственность.

Краткие выводы:

Итог политических акций с приватизацией и акционировани­ем закономерен. Это перекосы в экономике стран СНГ, растущая социальная напряженность, растущее имущественное и правовое неравенство населения, его деградация, правовой нигилизм, отсут­ствие естественной мотивации к качественному и производитель­ному личному и общественному труду. Это результат того, что экономическая деятельность в СНГ в настоящее время непомерно политизирована и существует только на основе юридически обес­печенной возможности в законодательстве. Увы, сегодня, юристы «обосновывают» законы экономики. Как?

Коммунистический миф: «Все у нас народное - всё у нас моё!» так и не был расшифрован юристами. А кому оно лично принадле­жало? Его сменил капиталистический миф: «Всё продается и всё покупается за деньги». Но у кого лично покупается и на чьи лич­ные деньги? Сколько денег может иметь страна? От имени кого и от стоимости чего они печатаются и поступают в обращение? Где экономическое обоснование?

И на западе, основа всех «научно обоснованных» экономиче­ских и финансовых кризисов - виртуальные права собственности на основу любого бизнеса и самой жизни - недвижимости и земли.

Стоимость и цена не просто цифры - это чьи-то личные деньги!

Однако, экономически обоснованные методы хозяйствования и реальные права собственности у населения пока не нашли своего отражения в нормах современного законодательства стран СНГ. Население в СНГ - граждане только юридически, по паспорту.

А новое направление науки в СНГ - оценка текущей стоимо­сти общенародной и государственной собственности, фактически под негласным запретом.

Нормы и положения различных международных стандартов оценки (МСО) я не комментирую, но утверждаю, что их сфера применения - только негосударственный сектор экономики.

В этом секторе могут существовать и «саморегулируемые» организации оценщиков (СРО). Владельцы собственности при выборе себе оценщиков лично рискуют и своим личным бизне­сом, собственностью и личными деньгами. Поэтому всякого рода «свои» или «нужные» оценщики теряют экономический смысл. Востребованными будут только конкретные физические лица -лицензированные и профессиональные оценщики, которые от имени государства являются легитимными и в частном и в госу­дарственном секторе экономики. При принятии значимых управ­ленческих решений, всегда будет возможность рассматривать как минимум два мнения оценщиков. Чей отчет об оценке будет при­нят за основу, тот оценщик (группа оценщиков) получат гонорар за оценку, но при этом несут личную материальную и уголовную ответственность за свои выводы. Это аксиома.

Текущее состояние оценочной деятельности во многих стра­нах СНГ парадоксальное, когда осуществление оценки общена­родной и государственной собственности проводится физически­ми лицами без мандата государства - государственной лицензии на право оценки, следовательно, без личной уголовной и матери­альной ответственности за свои выводы. Ещё парадоксальнее вы­глядит повсеместная практика оценки юридическим «лицом», т.е. обезличенной юридической формой.

Как сказал юрист Д.А.Медведев, будучи Президентом Рос­сии - «Наша задача, на мой взгляд, состоит в том, чтобы создать нормальный институт собственности». А кто мешает трем Пре­зидентам Евразийского экономического сообщества приступить к созданию не юридически «нормальных», а двух экономически обоснованных институтов прав собственности граждан?

Частная и личная собственность граждан страны - это два ос­новных экономически обоснованных понятия в реальной эконо­мике - основы государственного и негосударственного секторов экономики.

Практика показала, что законы должны разрабатывать те, кто их будет потом исполнять. Юристы их только облачают в юриди­ческие формы и согласовывают с прочими нормами в законода­тельстве. Но когда происходит наоборот, то мы имеем то, что име­ем сейчас. А что имеем? Только деньги у малой части населения, а реальных прав собственности как не было, так и нет ни у кого. Ни у богатой, ни у бедной части населения в СНГ.

Реальное богатство - не деньги, а реальные права личной и частной собственности у граждан страны.

Эти права собственности всегда конвертируемы в националь­ной валюте. Они всегда обеспечены национальным достоянием, как залоговым имуществом:

• общенародной (частной) собственностью - пользование недвижимостью;
• личной собственностью - владение самой недвижимостью;
• государственной собственностью - пользование участками земли и личный доход граждан от эксплуатации (реализа­ции государством) содержимого недр, флоры и фауны.

Хотим мы этого или не хотим, но только независимая оцен­ка может легализовать денежный эквивалент текущей стоимости имущества в государственном и рыночной цены в негосударствен­ном секторе экономики. Только оценкой подтверждается и леги­тимность наших прав собственности на объекты собственности.

Следовательно, оценка, не только сфера научной и практической деятельности - это фактически народившаяся четвертая ветвь власти, как стоимотноутверждающая в государственном и ценоподтвер-ждающая в негосударственном секторе экономики стран СНГ.