Доходный подход оценки недвижимого имущества

Во многих (но не во всех) государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: подход, основанный на срав­нении продаж, подход, основанный на капитализации дохода и затратный подход.

Мы хотели конкретно останавливаться на подходе, осно­ванный на капитализации дохода. При доходном сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относя­щиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связыва­ет доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчет­ную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки до­ходности или ставки дисконтирования (отражающие меру от­дачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип за­мещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. Доходный подход - один из трех известных подходов к оценке недвижи­мости - представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.[1]

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на осно­ве анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для срав­нимых объектов;
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не-взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой не­движимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: 

• операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплу­атации объекта;
• фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта;
5. Расчет коэффициента капитализации.

Капитализация дохода - процесс приведения (пересчета) ожи­даемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

• величину будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность периода получения дохода.

Для обоснованного применения доходного подхода необходи­мо наличие следующих условий:

1. оцениваемый объект приносит достаточно большую поло­жительную величину дохода;
2. величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
3. риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно над­ежно оценить.

Особенностью прогнозирования различных видов дохода от оцениваемого объекта является то, что в основе расчетов лежит го­довая ставка арендной платы как единственная форма извлечения дохода из недвижимости. Это условие подтверждается Стандар­том оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижи­мого имущества», утвержденным Приказом и.о. Министра юсти­ции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326: величину потенциального валового дохода следует рассчитывать исходя из предположения о предоставлении объекта оценки в аренду при наиболее эффективном использовании на основании достоверной информации о величине арендной ставки и площади оцениваемо­го недвижимого имущества.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капита­лизации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтиро­вания.

Рисунок 1. Классификация методов оценки по доходу

При прямой капитализации доходов осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода объекта недвижимости при условии, что объект находится в стадии генерации типичных до­ходов, и для преобразования дохода в текущую стоимость чистый операционный доход делится на ставку капитализации. В методе капитализации доходов по норме отдачи на капитал - прогноз чи­стого операционного дохода в процессе использования объекта недвижимости, включая чистый доход от реверсии в конце про­гнозного периода, оценка ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и способами их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитали­зации доходов для оценки рыночной стоимости чистый доход объ­екта недвижимости делится на ставку капитализации, полученную методом рыночной выжимки на основе анализа данных о ставках капитализации доходов объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (аналогов). При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оцен­ке ставки капитализации - учитывать отдельно ее составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыноч­ных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализа­ции доходов применим для оценки действующих объектов недви­жимости, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [2]

При оценке же методом капитализации доходов по норме от­дачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие ставки капитализации.

В целом эти методы можно определить следующим образом.

Метод прямой капитализации доходов - метод оценки ры­ночной стоимости объекта недвижимости, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, полученную на осно­ве анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту не­движимости.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, осно­ванный на преобразовании всех денежных потоков как сальдо ре­альных денег, которые он генерирует в процессе оставшейся эко­номической жизни в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденный Приказом и.о. Минис­тра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326, метод прямой капитализации доходов и метод капитализации до­ходов по норме отдачи на капитал определяет следующим обра­зом.

Метод прямой капитализации доходов - определение стои­мости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограничен­ный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, од­новременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -определение стоимости исходя из условий изменения и неравно­мерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зре­ния две разновидности: развернутый (динамический) и свернутый (статический) способы капитализации. Развернутый способ капи­тализации доходов предполагает представление потока доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. Развернутый способ капитализации доходов при­нято называть методом дисконтирования денежных потоков. А свернутый способ оценки метода капитализации доходов по нор­ме отдачи на капитал предназначен для оценки регулярно изменя­ющихся потоков доходов и представляет собой конечное алгебра­ическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, известной тенденции его изменения в будущем и ставки капита­лизации, построенной на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. В англо-американском варианте свернутый способ капитализации по норме отдачи на капитал называют методом капитализации по расчетным моделям. Это название свернутого способа капитализации закрепилось и в Стандарте оценки Респу­блики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и.о. Министра юстиции Республики Ка­захстан от 9 декабря 2010 года №326.[3]

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенден­ция изменения которого поддается математической формализа­ции. Это закреплена и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и. о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 де­кабря 2010 года №326:

• метод дисконтирования денежных потоков применяется в том случае, если прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться;
• метод капитализации доходов (и метод прямой капитализа­ции доходов, и метод капитализации доходов по расчетным моделям) - применяется в том случае, если ожидаемые до­ходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.

Таким образом, можно дать следующие определения методов дисконтирования денежных потоков и капитализации по расчет­ным моделям.

Метод дисконтирования денежных потоков - метод капитали­зации доходов по норме отдачи на капитал, при котором отдель­но дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепрода­жи в конце периода владения.

Метод капитализации доходов по расчетным моделям - метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный годовой до­ход преобразуется в стоимость с использованием формализован­ных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на осно­ве анализа тенденций их изменения в будущем.

Литература

1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное по­собие. - М.: Маросейка, 2009.
2. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.
3. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Ива­нова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. - 2-изд., стер. -Москва: КНОРУС, 2008.