Состояние, перспективы развития оценочной деятельности и проблемы ее регулирования

Профессиональные нормы оценки - это стандарты про­фессиональной практики оценки, разрабатываемые профес­сиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценок.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зару­бежных профессиональных объединений оценщиков однозначно свидетельствует о том, что решение их основной задачи в рамках рыночной экономики - обеспечение потребителей профессио­нальными услугами высокого качества - достигается путём стан­дартизации процедур оценочной деятельности. Другими словами, стандартизация является стержнем всей деятельности объедине­ний оценщиков как в национальном, так и в международном мас­штабах.

Формирование профессии оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное агентство по ре­гистрации и оценке недвижимости с территориальными подразде­лениями во всех областях Республики. В этом же году наряду с государственной оценкой появились первые общественные объе­динения профессиональных оценщиков.

В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оцен­щиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие в ноябре 2002 года Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2002 годы лицензии получили всего 117 юридических и 343 физических лиц.

Несмотря на то, что, начиная с 2002 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного ро­ста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного пра­ктически в одно и тоже время разными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основная причина таких результатов - низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. вы­дача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах на раз­личные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказ­чик на эту информацию отсутствует [1].

Основы стандартизации оценочной деятельности в Казахста­не заложены в законодательной базе и в первую очередь в зако­не об оценочной деятельности. Вторым опорным НПА является стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» от 9 декабря 2010 года № 326.

Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 авгу­ста 2009 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценоч­ной деятельности» разработана Концепция развития оценочной деятельности на период с 2010 до 2020 года.

В соответствии с данной Концепцией система стандартов оценки, как и любых стандартов в мире, должна состоять из трёх уровней:

• Международные стандарты - для Казахстана это МСО 2007. Они устанавливают что обязан делать оценщик.
• Национальные стандарты оценки, утверждаемые уполно­моченным органом. Они кратко излагают основные правила как нужно составлять отчёт и как рассчитывать стоимость основных видов имущества.

Стандарты не должны дублировать Международные стандар­ты оценки, а лишь раскрывать суть описанных там методов, чтобы оценщик смог понять не только что надо делать, о чем подробно описано в МСО 2007, но и как производить оценку в каждом кон­кретном случае.

Каждая палата оценщиков разрабатывает стандарты своей организации. Все они должны соответствовать международным и национальным стандартам оценки. Отличие в них может заклю­чаться в установлении более жёстких требований к качеству и точ­ности оценки, т.е. в величине вариации стоимости полученной раз­ными подходами, и даже, разными оценщиками (от 10% до 33%).

С принятием Закона Республики Казахстан № 197-IV ЗРК от 09 ноября 2009 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» сделан первый шаг к саморегулированию оценочной деятельности. Закон обеспе­чивает необходимые возможности ПО «Столичной палате оценщиков» по контролю качества оценочной деятельности своих членов в рамках установленных норм и правил, защите интересов оценщиков, содействию в повышении уровня про­фессиональной подготовки оценщиков, участию в разработке собственных стандартов и правил оценочной деятельности.

В прошлом году доходы оценочных компаний, участников ренкинга «Эксперт РА Казахстан», выросли на 15,3%. У большей части компаний, которые участвовали в ренкинге в 2010—2011 го­дах, увеличились доходы. Что характерно, в списке «Эксперт РА Казахстан» две региональные компании значительно снизили в прошлом году выручку. При этом у оценщиков, которые и в прош­лом, и в нынешнем году заняли лидирующие позиции — Global Capital и оценочно-юридическая компания «Бизнес Партнер», — доходы выросли на 27,7% и 18,4% соответственно.

Как видим, оценщики достаточно быстро оправились от кри­зисного замедления экономики и снижения спроса на их услуги со стороны основных потребителей — заемщиков и банков [2].

Причин для роста сектора несколько, и прежде всего увели­чение спроса со стороны финансового сектора: банковское креди­тование также растет, а с ним и потребность в оценке залогового имущества. Кроме того, банки второго уровня (БВУ) продолжают рефинансирование, реструктуризацию займов, а также формиро­вание провизий на просроченные кредиты, для чего должна быть проведена переоценка залогов согласно требованию комитета фи­нансового надзора Национального банка РК.

С другой стороны, в результате кредитного бума начала и середины нулевых предприятия перекредитованы и, как справед­ливо отмечает начальник отдела методологии ТОО «ЦНО SERT» Евгения Ломакина, вся крупная недвижимость уже является зало­говой. Этим она объясняет снижение доходов оценщиков в регио­нах в то время, как в Астане и Алматы, по словам г-жи Ломакиной, спада не наблюдается.

Основными драйверами роста рынка оценки остаются неф­тегазовая отрасль, финансовые институты (банки, страховые, инвестиционные, лизинговые компании), а также строительство и девелопмент. В принципе, такая картина наблюдается все три года составления ренкинга оценочных компаний «Эксперт РА Ка­захстан», меняется лишь соотношение долей заказчиков оценки из перечисленных секторов. Если в 2010 году наибольшая доля в портфелях оценщиков приходилась на нефтегазовые компании — 14% (в 2009-м — 13%), на финансовые институты — 8% (15%) и 7% (11%) на строительство, то в прошлом году доля этих за­казчиков снизилась, лидируют же финансисты с 9,4%. На втором месте нефтегазовая отрасль — 6%, строительство с 5% делит тре­тье место с компаниями пищевой промышленности; с 53 до 59% увеличилась доля других отраслей.

Финансовый сектор вернул утраченные в 2010 году позиции основного заказчика оценки. Выше мы уже говорили о причинах этого: рост кредитования, а также переоценка залогов по проблем­ным займам, количество которых, вопреки ожиданиям самих бан­ков, не уменьшается.

Не случайно финансовые институты остаются главными за­казчиками оценки. Оценочный бизнес в Казахстане изначаль­но привязан к финансовому сектору и развивался в направлении предложения услуг оценки для целей страхования, лизинга и бан­ковского кредитования. Банки, определяя сумму финансирования, отталкиваются от стоимости залогового имущества: при хорошем залоге можно получить и 100% от его оценочной стоимости.

Другие отрасли также в основном заинтересованы в оценке имущества для целей кредитования. По структуре выручки оце­ночных компаний можно судить о характере залогового имуще­ства. В 2011 году оценка недвижимости принесла компаниям — участникам ренкинга от 27% до 98% доходов. В целом — 57%. В 2010 году доля недвижимости была выше — 68%. Несмотря на па­дение цен (если сравнивать с 2006—2007 годами), недвижимость остается наиболее популярным залоговым активом при получении кредита благодаря своей высокой ликвидности.

В наступившем году оценщики ожидают дальнейшего ро­ста сектора в связи с оживлением банковского кредитования и, в частности, ипотеки, что, по мнению опрошенных нами компа­ний, вызовет увеличение спроса на оценку кредитуемой недвижи­мости. Среди источников заработка в 2012 году оценщики также называют планируемое проведение IPO национальных компаний; кроме того, некоторые компании намерены увеличить свои до­ходы за счет оценки интеллектуального капитала, инвестицион­ных проектов, ценных бумаг и бизнеса в целях налогообложения и МСФО. В то же время, согласно данным «Эксперт РА Казах­стан», в 2011 году в среднем оценка бизнеса и ценных бумаг в портфеле компаний, входящих в ренкинг, занимала 12,4%; пере­оценка активов и основных фондов, в том числе в целях МСФО, — 8,6%; оценка интеллектуальной собственности — 4,6%. Оцен­кой инвестпроектов в прошлом году занимались всего две ком­пании. Примечательно, что наиболее диверсифицированный пор­тфель у компаний, которые меньше доходов получают от оценки недвижимости.

«Мы ждем, что в 2012 году спрос на оценку будет расти, так как постепенно компании оправляются от кризиса, начинают вкладывать средства в развитие своих бизнесов. Проекты не толь­ко размораживаются», но и реализуются или планируются к ре­ализации новые. Определяющим будет общий рост экономики и увеличение объема инвестиций в производство, что и приведет к увеличению спроса на оценочные услуги.

В феврале прошлого года были приняты изменения и допол­нения в законодательные акты по вопросам ипотечного кредитова­ния и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. Среди основных поправок — запрет на ограничение прав заемщика, залогодателя на выбор оценщика. Тем самым была отменена аккре­дитация оценочных компаний при финансовых институтах. Одна­ко, как свидетельствуют сами оценщики, на практике банки обходят этот запрет и продолжают рекомендовать определенные компании, тем самым нарушая законодательство. При этом используются дей­ственные методы давления: если клиент обратится к оценщику по своему выбору, то эту оценку могут не принять, то есть заемщик рискует вообще не получить кредит или его заявка будет рассма­триваться не один месяц. Для заемщика же, как правило, не имеет значения, кому и сколько платить за оценку — в приоритете ско­рость получения займа. В результате страдают компании, которые не могут участвовать на равных с "прикормленными" оценщиками. Сотрудничество с банками приносит оценщикам не менее 90% их совокупных доходов. Вот почему отмена аккредитации была так важна для оценщиков: это открывает путь к банкам большему числу компаний и подразумевает более честную конкуренцию.

Сейчас оценочные компании опасаются отмены независимой оценки при кредитовании. Поясним: в настоящее время при роз­ничном кредитовании — например, при выдаче ипотечного займа — банку для формирования внутренней документации необходи­ма независимая оценка, которая затем сверяется еще и с оценкой внутреннего оценщика [2].

Если существующую практику сотрудничества банков с опре­деленными оценщиками при формальном запрете на аккредита­цию участники рынка единодушно критикуют, то по отношению к отмене лицензирования мнения разделились. Еще в прошлом году планировалось отменить лицензирование оценочной деятельнос­ти и отдать регулирование в руки саморегулируемых организаций (СРО) — палат оценщиков. Но воз и ныне там.

«У нас есть филиал в Москве, и я знаю, что такое отмена ли­цензирования оценочных компаний, по российскому опыту. Это наплыв неквалифицированных "серых" оценщиков. Сейчас су­ществуют хотя бы какие-то барьеры, хотя все коррумпировано. Отмена лицензирования упростит процедуру входа на рынок, и я, как участник рынка, против отмены: пусть контроль останется за государством», — говорит г-н Тимонов.

Но вопрос о лицензировании завис: его не отменили офици­ально, но и лицензий не выдают. Последние квалификационные экзамены на получение лицензии прошли в мае 2011 года. Про­вел их комитет регистрационной службы Минюста РК. Еще одни были назначены на декабрь прошлого года, но затем их отменили без объяснения причин, а в компаниях не хватает лицензирован­ных оценщиков.

Пока регулятор не может окончательно определиться с во­просами контроля оценочной деятельности, рынок наводняют не­профессионалы, так называемые «серые оценщики», которые демпингуют, делают заказные оценки и тем самым подрывают имидж оценщиков в целом.

Кстати, именно с существованием спроса на заказные оценки участники рынка связывают снижение доходов в 2011 году. «Ос­новной причиной снижения доходов нашей компании является демпинг и отказ от проведения заказной оценки», — говорит ди­ректор ТОО «Меридиан Патент» Любовь Хван. Она также призы­вает принять меры, чтобы не допускать давления заказчиков на оценку.

Виталий Тимонов считает, что в банках — а это основной за­казчик — должны быть квалифицированные порядочные специа­листы-оценщики, которые будут перепроверять отчеты об оцен­ке. Кроме того, нужно отработать процедуру экспертизы отчетов палатами оценщиков, но стандарт по экспертизе отчетов пока не принят.

Отмена лицензирования приведет к ухудшению качества услуг и недобросовестной конкуренции, считают профучастники. Но, как ни парадоксально, она же может сыграть и положитель­ную роль. В частности, стать стимулом для повышения квалифи­кации оценщиков.

Низкий профессионализм персонала — одна из проблем сек­тора. Особенно плохо дела обстоят с квалифицированными специ­алистами в регионах. Наблюдается дефицит квалифицированных специалистов по оценке бизнеса, интеллектуальной собственно­сти и оценке ущерба. И решить эту проблему можно проведением «краткосрочных курсов при республиканской палате оценщиков с участием аккредитованных преподавателей с опытом практиче­ской работы более пяти лет, а также сертификацией оценщиков в едином экзаменационном центре при создании условий макси­мального снижения уровня коррупции при сдаче квалификацион­ных экзаменов» [3].

Еще одна проблема, на которую обращают внимание оцен­щики, у них общая с аудиторами и консалтерами: демпинг при госзакупках. Положение закона о госзакупках, обязывающее гос­структуры выбирать поставщика услуг и товаров не по качеству, а по цене, критикуют все участники рынка. Основным препятстви­ем для развития сектора по-прежнему остается закон о госзакуп­ках, предписывающий выбирать подрядчиков по критерию мини­мальной стоимости их услуг, что приводит к демпингу со сторо­ны оценщиков — индивидуальных предпринимателей. Дешевая оценка соответствует низкому качеству, следовательно, ежегодно уменьшается бюджет на оценку имущества.

Оценка должна быть максимально прозрачной: почему иму­щество оценено в ту или иную сумму, должно быть понятно не только специалисту-оценщику, банку, но и самому заказчику, что­бы не возникало непонимания между сторонами. Благодаря про­шедшему в начале июня в Алматы XI международному конгрессу оценщиков Евразии, возможно, быстрее пойдет унификация стан­дартов на межгосударственном уровне. В рамках этого мероприя­тия состоялось собрание членов ассоциации «Совет объединений оценщиков Евразии», куда входят Россия, Казахстан, Белоруссия, Молдавия, Грузия, Азербайджан и Киргизия. Организация плани­рует создать единый свод стандартов — СОО Евразии, который бы соответствовал положениям международного совета по стан­дартам оценки и был доступен для всех государств-участников.

Использованная литература:

1. Международные стандарты оценки. Восьмое издание.2007-М.:2009;
2. Электронный ресурс -yasni.ru;
3. Электронный ресурс -kz: