Факторы, принципы и подходы к оценке земель

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (фак­торы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земель­ными участками.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки зем­ли принято выделять четыре основные категории факторов, влия­ющих на стоимость земли:

• экономические;
• социальные;
• юридические, административные или политические;
• физические, связанные с окружающей средой либо с ме­стоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономи­ческими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источ­ников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения пред­ставлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, свя­занными с обеспечением финансирования и налогообложением. Социальные факторы основаны на базовых потребностях лю­дей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении лю­дей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов соци­ального характера - возрастной структуры, уровня образо­вания населения, криминогенности, чувства собственности. Юридические, административные и политические факторы влия­ют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика пре­доставления разного рода льгот способствует эффективному зем­лепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денеж­ная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государ­ственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли че­рез такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контр­оль землепользования и ставок арендной платы. К факторам дан­ного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, обществен­ный транспорт, состояние городских служб [1].

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собст­венно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зре­ния его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

• пользователя;
• связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
• связанные с рыночной средой;
• наилучшего и наиболее эффективного использования объ­екта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую от­носится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно «привязаны» к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

• остаточной продуктивности земли;
• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающей и уменьшающейся доходности;
• оптимальной величины;
• оптимального разделения имущественных прав;
• сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стои­мости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производи­тельность). Теория остаточной продуктивности базируется на четы­рех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издер­жек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип пре­дельной продуктивности в отношении земельных участков реали­зуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т. д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответст­вовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заклю­чается в том, что увеличение капиталовложений в основные со­ставляющие производства обуславливает пропорциональное уве­личение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой экс­перту-оценщику необходимо проанализировать различные вариан­ты использования земельного участка, например рассчитать при­быль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализует­ся в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе макси­мальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижи­мости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам [2].

Непосредственное отношение к земельным участкам и рас­положенным на них объектам недвижимости имеет принцип оп­тимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимо­сти следует разделять и соединять таким образом, чтобы увели­чить общую стоимость объекта недвижимости.

В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

• физическое разделение;
• разделение прав на воздушное пространство, на поверх­ность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;
• разделение по времени владения и пользования - различ­ные виды аренды, пожизненное владение, будущие имуще­ственные права;
• разделение совокупности имущественных прав собствен­ности - права владения, срочного или бессрочного поль­зования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) вла­дения;
• разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональ­ности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максималь­ному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта не­движимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представле­на принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недви­жимости (в том числе земли) оказывают влияние различные фак­торы внешней среды: климатические, геологические, региональ­ные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основ­ные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфра­структуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор место­положения формирует понятие «экономическое местоположение недвижимости», оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градо­строительных объектов. Проекты застройки должны соответство­вать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявле­нии взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект не­движимости обусловлен его полезностью (способностью удовлет­ворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено). Принципы конкуренции и изме­нения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений[3].

Таким образом, оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор ин­формации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач.

Литература:

1. Ондасынова А.И. и др. Основы оценки интеллектуальной собст­венности: учебное пособие.- Алматы: Экономика, 2009.-138с.
2. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия : М.: Издательсо-торговая корпорация «Дашков и К», 2009.- 256с.
3. Щербаков В.А. Оценка стимости предприятия.- М.: Издательство «Омега-Л», 2009.-299с.
4. Челекбай А. Д. Оценка инвестиционных проектов: теория, мето­дика, мировой опыт: учебное пособие.- Алматы: Эконоика, 2010.- 341с.