Зарубежный опыт оценки недвижимости

В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандар­ты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствии МСО.

Цель любого метода оценки состоит в том чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продавать­ся на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой недвижимости.

Согласно МСО рыночная стоимость определяется как рас­четная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добро­вольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости «привязано» к коллективному восприятию и проведения участни­ков рынка.

Примерно такие же определение рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Казахстанских стандартов оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются между­народным комитетом (IVSC), международной организацией объ­единяющей профессиональные организации оценщиков и более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыбле­мого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижением согласованности между национальными стандартами оценки т стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Международные стан­дарты оценки имеют некую единую основу, отражающую един­ство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международ­ных стандартов оценки (МСО 200), практически в два раза пре­вышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. Был МСО в редакции 2001г. Это издание развивает и углубляет положение издания 2000 г. И отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, добровольные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стан­дартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности примене­ния стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 - применения стандартов при оценки, проводимых для целей кредитования под залог.

МСО 2001 включает в себя так же 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин, оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х комментариях к МСО особенности проведения оценки на развивающих рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связан­ных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельско-го комитета по банковскому надзору.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к сознанию того факта, что сама стандартизация на ме­ждународном уровне существенно отличается от процесса созда­ния национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующих ком­плекс регулирующих процедур предопределяют некоторые на­правления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в Европейских странах и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Евро­пы - вот далеко не полный список национальных организаций, ко­торые закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Европейские стандарты оценки.

Европейская группаоценщиковосновныхфондов(TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных ор­ганизации оценщиков Западно-Европейских странах в 1977 г. После слияния с аналогичной ассоциации EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциация оценщиков». Одной из главных целей при создании этой орга­низации было создания общих стандартов оценки. В настоящее время членами являются профессиональные оценочные органи­зации с активными участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию, Чешскую Республику, Вен­грию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию и работает в тес­ном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Одной из главных особенности Европейских стандартов оцен­ки ЕСО является их ориентация на оценке, выполняемые для це­лей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соот­ветствии с принятым Европейским законодательством.

Цели ЕСО:

• помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
• согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
• обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
• повышения понимания роли оценщика;
• установление процедур обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с на­циональным законодательством и с международными стан­дартами оценки и бухгалтерского учета.

ЕСО были приняты в последней редакции в 2000г. Данный до­кумент включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствие данных стандартов МСО, а так же вопросы, связан­ные с квалификацией оценщика и его профессиональной этикой.

В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стан­дарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, опре­деление различных видов оценки, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответ­ствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарты так же включают раздел в котором даются основные определения, ос­вещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки зем­ли, зданий, специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога при ипотечном кредитования. В данном стандарте даются определения таким по­нятиям как, залоговая стоимость, специальная стоимость обяза­тельств, а так же определяют требования к оценщику.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой сто­имостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная сто­имость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с предоставле­нием результатов оценки и форм сертификата оценки.

Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может повлечь ком­мерческую или правовые санкции.

Стандарты оценки в США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и дру­гих странах (Канада и Мексика), разрабатываться и утверждаться Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, национальная организация магистров оценки) для достижения единообразия и профессио­нализма в оценке. Сейчас более 50 организации вступили в Фонд либо в качестве организаций - спонсоров, либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управления Советом попечителей, который вы­полняет 2 основные функции:

• обеспечивает финансовую поддержку деятельности;
• назначает членов совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987г. К этому времени фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. Данные стандарты предназначены для оценщи­ков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты необходимо профессиональными оценщиками для повышение уровня оценки. Потребителями услуг оценщиков надлежать тре­бовать проведения работ в соответствии с данными стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одо­бренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдение законов , принятый конгрессом в 1989г., требует, чтобы оценка подготовленные государственными сертификацион­ными и лицензионными оценщиками, составлялись в соответст­вии с ЕСПОП. В 1992г. Административно-бюджетное управление ОМВ выпустила бюллетень 92-06, в котором так же говориться что бы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями было предоставле­ны оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

Стандарты 1-2 регулируют процесс оценки и составление от­чета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчетов на основании этих норм. Стандарт 4-5 направлены на развитие и обобщение кон­сультативных функций оценщика по оценке недвижимости и не­движимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимость критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарт 7-8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9-10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Важную роль в деятельности оценщика занимает этическое обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные ком­ментарии и начинаются с Положения об этике, которые включают 4 раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Веде­ние отчетности и обуславливают требования целостности, объек­тивности независимости суждения и этического поведения.

Оценка недвижимости в США - поле деятельности специаль­ности специалистов с большим опытом работы, высшим образо­ванием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщик недвижимости, как правило, не занимается оцен­кой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Суще­ствует по месту и объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по иной не принося­щей доход объекта.

Каждая оценка недвижимости застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполнять только оцен­щиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на тер­ритории которого находиться данный объект оценки. На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объекта не­движимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценке.

Институт оценки по - прежнему осуществляет прием кандида­тов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй не прино­сящий доход (SRA).

Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модем в результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика другим средством информации для оцен­щика является брокерские риэлтерские фирмы. Они специализи­руются на рынке приносящей доход недвижимости располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финан­сирования сделки арендной плате и условиях заключения аренд­ных договоров на рынке.

В трудах современных исследователей неоднократно отме­чается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что МСО должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий заменитель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыноч­ных отношений и независящих от политических границ.

Суммируя выше сказанное, можно прийти к выводу, что с одной стороны, МСО представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки иму­щества, но с другой стороны, некоторые положения МСО могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо прорабо­танное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионально образованных и опытных специалистов создают для эффективно­го функционирования рынка недвижимости и осуществления обо­снованной оценки объектов.

Литература:

1. Грязнова А.Г., Фетодовой М.А. «Оценка недвижимости»
2. Джуха В.М., Киреева В.Д. «Оценка деятельности в Экономике. Учеб.пособие. »
3. ozenka-nedvizhimosti.ru