Особенности и перспективы развития рынка недвижимости в Казахстане

Рынок недвижимости по своей специфике не поддается еди­ной систематизации, особенности формирования и его взаимос­вязь с другими сферами экономической деятельности мало изуче­ны и не имеют единых устоявшихся проявлений. В казахстанских условиях формирование рынка происходит при участии государ­ства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осу­ществляются без учета особенностей развития национальной эко­номики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечествен­ной науке. В то же время от правильного определения соотноше­ния рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производ­ственной и потребительской сфере.

Интенсивное формирование рынка недвижимости в Казахста­не характеризуется неравномерным развитием отдельных сегмен­тов, несовершенством законодательной базы, слабой платежеспо­собностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости, необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способству­ющих становлению и развитию новой области знаний со своей ме­тодологией, терминологией и приемами исследований.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным усло­вием оценки недвижимости является учет специфики функциони­рования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижи­мости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уров­ни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные дан­ные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного пе­риода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности не­движимости как объекта для инвестирования (если оценка заказы­вается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его разви­тия в будущем.

Несмотря на то, что само понятие «недвижимость» в совре­менном Казахстане было введено в активный практический обо­рот совсем недавно, его значение выходит далеко за пределы тер­минологии. Именно недвижимость является центральным звеном всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - это не просто товар, который удовлетворяет личные потребности лю­дей, это одновременно и капитал в вещной форме, который при­носит прибыль. Вложения в недвижимость обычно представляют собой инвестирования с целью получения дохода. Недвижимость - основа национального богатства любой страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Поэтому знание экономики недвижимости крайне важно и необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в бизнесе, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, потому что собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

На сегодняшний день под рынком недвижимости понимают сложную систему экономических отношений продавца и покупа­теля, в которой также осуществляется передача прав собственно­сти либо непосредственно, либо через институт посредничества (риэлтор, девелопер и др.).

Развитие рынка недвижимости в Казахстане можно разделить на несколько этапов. Первый этап, начало 90-х, когда открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом ваку­уме, а спрос намного опережал предложение. Второй этап харак­теризуется ростом цен на жилье, возникли новые формы обслужи­вания клиентов, распространилась продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. На третьем этапе объем спроса превысил объем предложения, ужесточилась законодательная база и конкуренция на рынке. Затем со второго полугодия 2001 года, начался этап стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития ма­кроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации тенге к доллару [8].

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из те­ории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на ста­билизацию, а впереди - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

В Казахстане формирование законодательства о регистра­ции прав на недвижимость происходило в условиях отсутствия в стране какого-либо опыта ее проведения. Суверенный Казахстан первым из стран бывшего социалистического лагеря создал зако­нодательную базу, которая направлена на регулирование правоот­ношений в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рынок недвижимости в течение нескольких лет переживал бурный рост, что было обусловлено недостаточной обеспечен­ностью горожан жильем, высокими темпами роста экономики и доходов населения, относительной доступностью ипотечного кре­дитования и отсутствием альтернативы для вложения свободных средств отечественных инвесторов из-за неразвитости фондового рынка.

После обвала американской ипотечной системы быстрорасту­щая казахстанская экономика оказалась в тисках дефицита лик­видности отечественных банков, что незамедлительно сказалось на доступности кредитов вообще и ипотечных кредитов в частно­сти и в целом на рынке жилой недвижимости крупных городов республики. Экономика в какой-то степени преодолела первичное состояние шока, но каков будет путь дальнейшего развития рынка жилой недвижимости, исследуется многими аналитиками и экс­пертами.

В связи с принятием Закона РК « О приватизации жилищного фонда в РК», рядовой наниматель жилья стал собственником. С другой стороны, разгосударствление предприятий, создание об­ществ таких как ТОО, АО, ТДО и т.д. тоже накладывает опреде­ленный отпечаток на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости в РК только складывается. В класси­ческом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплу­атацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттед­жное строительство и т. д. После введения права частной собст­венности на недвижимое имущество и проведения приватизации, государство перестало быть единственным собственником подав­ляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

История развития оценки в Казахстане имеет очень маленький временной период. И за столь короткое время мы добились боль­ших успехов в этом немаловажном для всех нас деле. Становление и развитие оценочной деятельности шло параллельно со станов­лением экономики Казахстана в целом. Большое значение имели такие факторы как закрепление национальной валюты. А это как следствие стало возможно только благодаря определению спра­ведливой цены на недвижимое имущество внутри страны. Досто­верность и правильность оценки недвижимости в большой мере влияет на становление экономики страны в целом.

Европейский опыт, несомненно, имеет большое значение и мы многое почерпнули из него, однако зачастую методики, использу­емые на Американском и Европейском рынке отчасти непригодны к Казахстанским реалиям. Недостаток профессиональных кадров, способных проводить качественную и достоверную оценку также один из вопросов, требующих повышения квалификации наших специалистов, что в свою очередь невозможно будет достигнуть без планомерной и систематичной подготовки кадров.

Завершение периода становления рынка недвижимости харак­теризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бур­ного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возмож­на только стабилизация числа сделок. Вполне возможным пред­ставляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторич­ном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.

Последовательное развитие рынка недвижимости в Казахс­тане закономерно привело к очередному этапу, характеризующе­муся скачкообразным повышением требований к качеству оценки недвижимости. Участники рынка недвижимости приходят к пони­манию того, что достоверность оценки, целиком зависит от обо­снованности и правильности применения методологической базы оценки.

На рынке недвижимости в Казахстане выявленны следующие проблемы:

Подавляющая часть объектов недвижимости Казахста­на обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа

  • Проблема интенсивного введения рыночных отношений
  • Проблема на рынке жилой недвижимости.
  • Проблема развития ипотечного кредитования.
  • Это незаконное предоставление площадок под строитель­ство
  • Проблемы, связанные с выкупом земельных участков.
  • Проблемы регистрации прав на недвижимость

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного ре­гулирования рынка недвижимости.

Год: 2014
Город: Алматы
Категория: Экономика