«Скидка на торг» при оценке рыночной стоимости недвижимости в условиях снижения покупательской способности

Оценочная деятельность в Казахстане в настоящее время ди­намично развивается: регулярно проводятся квалификационные экзамены на получение лицензии на право занятия оценочной деятельностью, изменяются и дополняются стандарты оценки, улучшается и активизируется работа палат оценщиков, повышает­ся активность оценщиков в обсуждении проблемных вопросов на форумах, растет ответственность оценщиков за предоставленные результаты оценки. К сожалению, есть одна большая проблема, с которой сталкивается каждый практикующий оценщик в своей работе - доступность информации, точнее сказать, ее отсутствие.

В соответстви с Законом Об оценочной деятельности в Респу­блике Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 13.01.2014 г.), под рыночной сто­имостью понимается «расчетная денежная сумма, по которой дан­ный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки...» [1]. Это означает, что стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо­димой информацией. Разумность действий сторон объясняется принципом замещения: цена сделки - наибольшая цена из дости­жимых по разумным соображениям для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Из этого следует, что хорошо информированный инвестор не будет вкладывать средства в недвижимость, если величина его дохода от этой недвижимости будет ниже цены, которую он должен запла­тить за ее приобретение, и наоборот, владельцу недвижимости бу­дет невыгодна ее продажа, если стоимость потенциального дохода от сдачи недвижимости в аренду превышает предложенную цену.

Производя оценку того или иного объекта, рынок которого достаточно развит, оценщик применяет больший коэффициент доверия к сравнительному подходу, так как он наиболее учиты­вает реалии рынка недвижимости. Наиболее достоверным был бы, конечно, результат, полученный методом сравнения продаж, но информация о реальных ценах сделок закрыта и недоступна для третьих лиц, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объек­ты. Это обуславливает необходимость применения специальной категории «скидка на торг», которая отражает готовность продав­ца уступить в цене ради совершения реальной сделки [2]. Так же необходимо отметить, что точность оценки, проведенная в дан­ных ограничивающих условиях всегда ниже, чем достоверность результатов, полученных на основании цен сделок.

Во многих зарубежных странах оценщики имеют доступ к такой информации, например, доступ к данным органов, реги­стрирующих сделки с недвижимостью. Наш ближайший сосед и партнер, Россия, также не имеет доступа к данной информации, но уполномоченные органы ведут работу в этой области: разработан специальный документ «Оценка на развивающихся рынках», ко­торый требует от оценщика более подробного анализа и описания ситуации на рынке, то есть освещение всех ограничивающих усло­вий. Как минимум, данный опыт был бы хорошо применим и для отечественного рынка оценочных услуг.

Развитие рынка недвижимости, увеличение конкуренции, скрытость информации и несовершенство законодательства, сло­жившаяся практика показывает, что использование цен предло­жения и «скидки на торг» для оценки рыночной стоимости объ­екта является неизбежным. Для точного расчета данной «скидки» необходимо было бы изучить историю продаж объектов и сопо­ставить цену сделки с ценой предложения, за неимением данной информации, был использован экспертный метод, в рамках кото­рого использовались мнения профессиональных участников рын­ка недвижимости, а именно риэлторов. На фоне произошедшей недавно в Казахстане девальвации (февраль 2014 года) снизилась покупательская способность населения по отношению к недвижи­мости. Это, прежде всего, обусловлено тем фактом, что доходы и накопления населения в основном хранятся в национальной валю­те, а цены на недвижимость фиксируются, как правило, в долларах США и сделки совершаются в тенге по официальному курсу на день подписания договора купли-продажи.

Так, к примеру, количество сделок купли-продажи жилья в январе - марте 2014 года составило 33 364 и, по сравнению с со­ответствующим периодом прошлого года уменьшилось на 8,7% [3]. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в марте количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 9 933 и по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось на 16,0%. При этом, 6 402 сделки касались квартир в многоквартирных домах, а 3 531 сделка пришлась на индиви­дуальные дома. Лидером по количеству совершенных сделок ку­пли-продажи жилья в марте 2014 года занимает Карагандинская область - 1 143 сделки. На втором месте - Южно - Казахстанская область, третье и четвёртое место занимает Алматинская область и Алматы (972 и 942 сделки соответственно). Последняя в пятерке Восточно-Казахстанская область - 896 сделок. Астана оказалась на 7 месте среди регионов Казахстана - 614 сделок [4]. Подробно данные Агентства Республики Казахстан по статистике можно от­разить в рисунке 1.

В свете последних событий, одним из главных вопросов ин­тервью был вопрос: «Изменилось ли отношение продавца к «скид­ке» на свой объект. Если да, то, в каком размере?».

В опросе участвовали риэлтерские компании г. Караганда, г. Темиртау и городов-спутников. Были опрошены специалисты 15 агентств недвижимости и 5 частных риэлторов в городах-спут­никах, а именно:

• АН «Comfort»
• АН «Городок»
• АН «Адмирал»
• АН «Квартирное бюро»
• АН «Imperial»
• АН «Gold estate»
• АН «Монолит»
• АН «Александр»
• АН «Д.О.М.»
• АН «Сити»
• АН «Домовенок»
• АН «Golden consult»
• АН «Евро-недвижимость»
• АН ««Риэлтор-Сервис»
• АН «ЮРВЕД ГРУПП».

В ходе интервьюирования были заданы вопросы о возможных «скидках на торг» при совершении сделок в следующих сегментах рынка:

• купля - продажа жилых объектов
• аренда жилых объектов
• купля - продажа коммерческих объектов
• аренда коммерческих объектов
• купля-продажа промышленной/складской недвижимости
• аренда промышленной/складской недвижимости Определить допустимый диапазон «скидки на торг» можно на основе результатов опроса, которые отражены в рисунках 2 и 3.

В отношении ставок аренды, предлагаемых арендодателями, девальвация тенге в целом никак не повлияла. Таким образом, раз­мер «скидки на торг» определялся на нынешний 2014 год.

Изучая рынок недвижимости, оценщик владеет немноги­ми достоверными данными - цена предложения и предлагаемая арендная ставка. В таких ситуациях показателем, позволяющим судить об адекватности цены, может стать капитализированная стоимость потенциального арендного дохода (А), которая опре­деляется отношением рыночной арендной ставки и коэффициента капитализации. При расчете рыночной стоимость недвижимости, размер «скидки на торг» принимается исходя из соотношения между средними ценами предложения за единицу сравнения не­движимости (Ц) и соответствующими средними значениями ка­питализированной стоимости арендного дохода (КА). В случае, когда Ц >КА, то применяется «скидка на торг» выше средней из

Представленный рисунок показывает, что на рынке жилой недвижимости г. Караганда более высокой является цена пред­ложения на продажу. В данном случае при определении ры­ночной стоимости недвижимости следует использовать повы­шенные «скидки на торг» для цены предложения, пониженные - для арендных ставок, что подтверждается данными о величине «скидок», приведенными на рисунке 2.

В ходе анализа были выявлены следующие особенности и сформированы выводы:

• В период быстрого роста цен «скидки на торг» значительно уменьшаются;
• «Скидки на торг» для рынках аренды менее типичны по сравнению с куплей-продажей недвижимости;
• На активных рынках недвижимости «скидка на торг» зна­чительно меньше, и наоборот, чем менее развит сегмент рынка, тем выше «скидка». Это связано с тем, что разви­тые рынки имеют значительную информационную инфра­структуру, которая и позволяет потенциальным продавцам более точно определить цену предложения объекта;
• После проведенной девальвации тенге в феврале 2014 года, размеры «скидок на торг» в г. Караганда возросли. Если до февраля 2014 года «скидка на торг» на жилую недвижи­мость составляла не более 5%, то с февраля 2014 года она достигает 13%;
• «Скидка на торг» зависит от объемов и активности соответ­ствующего сегмента рынка;
• Для городов-спутников нашего региона характерно некото­рое запаздывание реакции на изменения цены предложения;
• Основной причиной увеличения «скидок на торг» после оче­редной девальвации тенге является неуверенность участни­ков рынка, увеличение риска дальнейшего снижения цен на недвижимость, увеличение миграции населения, недоступ­ность заемных средств и ужесточение условий банка.

Литература:

1. Закон Об оценочной деятельности в Республике Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениямипо состоянию на 13.01.2014 г.)
2. Марчук А. А. Использование экспертного метода при определе­нии размера скидки на торг. Вопросы оценки, 2007, №1.
3. kn.kz
4. stat.gov.kz
5. Ракова Н. В. Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости, 2011. [Электронный ре­сурс]. - Режим доступа: http://af-center. ucoz.ru/publ/ocenka_imushhestva/ ocenka_nedvizhimosti/analiz_dinamiki_koehfficienta_kapitalizacii_v_ uslovijakh_nestabilnogo_rynka_nedvizhimosti/2-1-0-20.