При оценке залогового имущества ключевая роль отводится риску обеспечения кредита, который, хотя и не является самостоятельным видом опасности, представляется наиболее интересным. Этот риск проявляется в недостаточности дохода, полученного от реализации предоставленного обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований к заемщику. Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика осуществлять свои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с банком и является результатом деловой опасности и опасности структуры капитала. Именно опасность обеспечения кредита зависит от выбора вида обеспечения. Поэтому рассмотрим данный риск более подробно.
Существуют следующие основные виды риска обеспечения кредита.
Риск обесценивания залога, связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия контракта залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, т.к. помимо рыночных законов в этом случае ещё действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства.
Риск утраты или повреждения предмета залога, связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога, либо к полной его утрате.
Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.
Риск неликвидности обеспечения, подразумевает невозможность реализации предмета залога по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия контракта залога.
Риск неправильной оценки предмета залога, может возникать в случае отсутствия информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления. В этом случае рыночная цена залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и соответственно не может покрыть расходы банка.
Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах кредитования. Результатом может стать как уже упомянутая выше завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки или получение недостоверной информации.
Наличие разнообразных финансовых институтов еще не свидетельствует о том, что капитал будет иметь все необходимые условия для его эффективного использования. Для этого нужно, чтобы они были объединены в единую структуру, позволяющую управлять финансовыми потоками. Каждый субъект ипотечного кредитования действует в системе, которая жестко регулируется государством.
Структура, основанная не на жестких административных формах управления, только тогда является устойчивой, когда соблюден баланс сил, базирующийся на общих финансовых интересах, когда в целом она позволяет удержать рынок за счет организации таких финансовых потоков, которые позволяют получать максимальную прибыль и распределять ее в интересах всех участников данной структуры.
Понятие "структура" может употребляться в различных значениях в зависимости от целей описания. Структура в широком его значении - это принцип организации системы на основе регламентируемых взаимоотношений, позволяющих осуществлять связь составных частей. Система будет эффективна, если все ее участники заинтересованы в осуществлении общего замысла.
Другой тип структуры предполагает равенство всех субъектов системы. Здесь имеется ввиду, что все юридические и физические лица, подписавшие договор обязаны выполнять в рамках этого договора, взятые на себя договоренности. Если член группы решил участвовать в предложенном проекте, то особое соглашение определяет его права и обязательства. Обязательства он обязан выполнять в той степени, в какой это предусматривается соглашением. Например, если участниками подписано соглашение, об обязательстве внедрения в своих организациях необходимое программное обеспечение, ни одна из членов группы не имеет права использовать другое программное и техническое обеспечение, если это не оговорено в договоре.
В корпоративном бизнесе одними из главных целей являются концентрация финансовых ресурсов, определение методов создания финансовых потоков и управление ими. В настоящее время промышленный и финансовый бизнес РК испытывает острую потребность друг в друге. На финансовом рынке есть деньги, а промышленники испытывают потребность в инвестициях. Но между ними нет достаточного доверия, высоки риски в отношениях друг с другом. Нужны структуры, обеспечивающие сочетание интересов участников бизнеса.
В настоящее время различными компаниями осуществляются попытки организации различных объединений: ассоциаций, корпораций, финансово-промышленных групп, выбор типа структуры требует наличия определенных механизмов. С помощью разнообразных финансовых операций капиталы служат основой системы взаимозачетов через залоги, трасты, дивиденды и т.п. Структуру продумывать необходимо таким образом, чтобы можно было изменять направления движения финансовых потоков, чтобы появлялись возможности по использованию самых разнообразных платежных средств, применение которых изменяется при появлении новых задач. Структура считается наиболее гибкой, если в ее среде возможно употребление ЦБ, опционов, франчайзин-говых механизмов и т.п. Кроме того, финансовые схемы также необходимо продумывать с позиции снижения налогов.
Если простые кредитные схемы осуществляются с помощью простых договоров, то для организации схем ипотечного кредитования с целью производства строительных материалов, строительства жилья с привлечением большого числа участников и государства, требуется создание инфраструктуры, функционирующей на фондовом рынке.
Основой, объединяющей участников рынка ипотечного кредитования, является наличие общих правил, которые вырабатываются в процессе совместной деятельности.
В основном структуры участников основываются на финансовых схемах, изменение проводится для повышения эффективности совместного бизнеса, выработке параметров по разграничению сфер для принятия решений. При этом в структуре реализованы горизонтальные (характеризующие виды деятельности) и вертикальные (определяющие масштабы ответственности для одного и того же вида деятельности) связи.
Развитие структуры участников рынка позволяет осуществлять более сложные кредитные операции. Самые эффективные из них используют ценные бумаги. Ценные бумаги являются инструментами фондового рынка. Участники, партнеры и клиенты связаны общими интересами через реализацию ипотечного кредитования, перекрестно владея ценными бумагами. Консолидируя ценные бумаги и предлагая их затем на фондовом рынке, система получает финансовые средства.
Кредитный механизм ценных бумаг расширяется с привлечением других способов: через вклады банка-партнера, через ссудо-сберегательные операции и т. п. При этом каждый участник имеет право на получение кредитных ресурсов. Движение ценных бумаг, обслуживающее внутренний оборот позволяет решать корпоративные задачи, сплачивать партнеров, диверсифицировать риски. В итоге минимизируются риски. Функционирование финансовых компаний не в одиночку, а в составе всех необходимых участников, повышает устойчивость их в отдельности и системы в целом. Все это позволяет повысить устойчивость и ликвидность ценных бумаг членов системы ипотечного кредитования в целом на данном рынке.
Таким образом, все изложенное позволяет предположить, что создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного в данный момент копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий вероятность кредиторам получить гарантированный барыш, а населению - финансировать покупку жилья.
Развитие целостности структуры в экономике Казахстана является одним из необходимых условий для активизации ипотечного кредитования и рынка ценных бумаг, повышения климата доверия на финансовом рынке, улучшения инвестиционного климата.