Проблемы развития ипотечного кредитования в республике Казахстан

Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Тема данной статьи является актуальной, потребительское кредитование на приобретение жилья имеет важное значение в решении государственной политики (решение социального аспекта). Так как приобретение собственного жилья – первоочередная потребность каждой семьи, без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Таким образом, важнейшая роль в реализации жилищной политики возлагается на систему ипотечного кредитования.

Понятие «ипотека» охватывает обширную область взаимосвязанных экономических и юридических отношений. В экономико-юридической науке об ипотеке исходным понятием является ссуда под залог недвижимости, в мировой практике это положение общепризнанно.

Ипотека – это общая экономическая категория, действующая в различных общественно-экономических формациях, обладающая присущими ей родовыми и видовыми чертами, которые позволяют отличать ее от других категорий, а также характеризуют ее содержание, функции и механизм.

Ипотечное кредитование является одним из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотека позволяет выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в сфере эффективной и прибыльной работы, строительных организаций – в ритмичной работе, а также государства в целом – в общем экономическом росте (1, с. 25).

Основная задача ипотеки состоит в создании механизма обеспечения инвестиционного финансирования развития недвижимости, которая выступает гарантией возвратности заемных средств, затраченных на ее развитие.

Недвижимость представляет собой значительную часть активов любого государства, а рынок ипотечного капитала может оказать существенное влияние на все сферы экономики. Преимущество недвижимости как залога объясняется постоянством местоположения, а также нестабильной и высокой ценой с тенденцией к повышению. Физические характеристики недвижимости позволяют оставлять объект во владении и пользовании залогодателя. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества, наряду со стабильностью его цены, создает банку кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

В настоящее время понимание необходимости интеграции финансового рынка и рынка недвижимости через ипотеку как средство их развития находит должное проявление среди финансистов, банкиров, представителей законодательной и исполнительной власти, а также простых граждан, которые заинтересованно следят за развитием ипотеки, возлагая на нее определенные надежды в расширении своего бизнеса или в решении индивидуальной жилищной проблемы.

Тем не менее, процесс развития ипотечного кредитования в странах пост социалистической экономики сдерживается отсутствием механизмов регулирования со стороны государства и недостаточной теоретической базой в решении практических задач.

Анализ трансформационных процессов в казахстанской экономике свидетельствует, что, несмотря на пребывание в системном кризисе и понесенные тяжелейшие потери, связанные с неудачно выбранной монитаристской моделью реформирования, рыночная система в Республике Казахстан демонстрирует незаурядную живучесть и устойчивость. Несомненно феномен экономической устойчивости связан в действии совокупности факторов, но не вызывает сомнения, что одним из них является институт ипотеки. Ипотека возникла в рамках традиционных финансовых отношений (кредит, заем и др.) и в их историческом аспекте, поэтому с теоретической точки зрения ее можно рассматривать как традиционный институт, ориентированный на новые договорные отношения. С этой позиции, изучая становление ипотеки в генезисе, можно утверждать, что это категория общая и представляет собой продукт исторических условий.

В настоящее время ипотека используется как развитыми государствами с традиционно развитой экономикой, так и развивающимися странами с начинающими рынками. На формирование и функционирование ипотеки в развивающихся странах оказывает влияние ряд экономических, политических, географических и кадровых факторов. Основными факторами, тормозящими развитие ипотеки, являются политическая и экономическая нестабильность, инфляционные процессы, хронический дефицит государственного бюджета, взаимные неплатежи хозяйствующих процессов, отсутствие нормативной базы, регулирующей правовые отношения, недостаточная грамотность населения в вопросах ипотечного кредитования и т.д.

Учитывая разнообразие правовых форм, средств и методов, закрепленных в законодательстве различных государств, необходимо отметить, что основное место во всех законодательных системах занимают право собственности и способы его гарантии. В качестве способа реализации этого права используется ипотека. Поэтому многие исследователи рассматривают ипотеку как категорию, выражающую преимущественно юридические отношения, а именно разновидность залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита.

Ипотечное кредитование – залог недвижимости имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Основная категория ипотечного кредитования – залог. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке. Ипотека – обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Как правило, объект залога не совпадает с объектом кредитования. Объектом кредитования выступает цель, для достижения которой предоставляется кредит, а объектом залога является недвижимое имущество, служащее обязательством заемщика.

Анализируя современное состояние ипотечного кредитования населения в РК, нельзя однозначно определить, чем оно является для нуждающихся в жилье людей? Спасение или ловушка?

По мнению критиков, сложившаяся практика ипотечного кредитования в нашей Республике недоступна для большинства населения и, к сожалению, работает в пользу лишь ипотечных компаний и банков, а не тех, кто действительно остро нуждается в жилье. Действующая политика ипотечного кредитования в РК, по мнению аналитиков, учитывает интересы только собственников, то есть банков, ипотечных

компаний и крупных строительных фирм, а не рядовых граждан, которые нуждаются в сравнительно недорогом, доступном для большинства людей жилье.

Этот факт доказывает и проведенный экспертами российской компании «Penny Lane Realty» анализ доступности ипотеки в разных странах. Аналитики рейтинговой компании «Penny Lane Realty» провели исследование, согласно которому установили, что казахстанцы выплачивают до 260% от стоимости жилья. Для проведения анализа эксперты компании составили рейтинг стоимости ипотечного кредита в 60 странах мира на основе данных Европейской ипотечной федерации международных банков и ипотечных брокеров. Казахстан в нем занял 55 место. Для наглядности анализа эксперты высчитали размер переплаты по кредиту, выданному на 20 лет – он составил 122 тыс. евро. Именно столько стоит жилье, которое может себе позволить среднестатистическая семья в развитой стране. Согласно приведенным расчетам, в Казахстане средняя процентная ставка по ипотеке составляет 15,5%, ежемесячный взнос 1302 евро, полная стоимость кредита 312 тыс. евро, переплата за весь срок 255%, или более 190 тыс. евро!!! (2, с. 15).

Анализируя ситуацию на рынке ипотечного кредитования, рассмотрим удельный вес выданных кредитов банками, в разрезе объектов кредитования. Банки сконцентрировали кредитные ресурсы в секторе приобретения оборотных средств, на него приходится 62,3%, на втором месте кредиты для потребительских целей 29,8%. Ипотечные кредиты в ссудном портфеле банков находится в аутсайдерах, занимая всего 7,9% от выданных кредитов по итогам 2013 года. Таким образом, можно отметить то, что банки не делают упор на ипотечное кредитование (3, с. 6).

70

60

50

Кредиты МСБ

Кредиты на потребительские цели

Ипотечные кредиты

40

30

20

10

0

2013 год

Рис. 1. Удельный вес выданных кредитов БВУ

Однако в настоящее время на рынке ипотечного кредитования отмечено определенное оживление. Так, по данным Национального Банка РК, по состоянию на 2013 год объем ипотечного кредитования со стороны банков составил 749,4 млрд. тенге и по сравнению с предыдущим 2012 годом показал рост на 6,3 %, когда сумма выданных ипотечных кредитов банками на конец периода составила 730,2 млрд. тенге (рис. 1). Хотя стоит отметить, что к концу 2013 года многие банки ужесточили условия выдачи ипотечных ссуд.

Существующая политика в области рынка жилья, по мнению специалистов, социально не ориентирована, и эта особенность проявляется в следующем:

во-первых, сложными условиями кредитования, в котором банк с момента подписания договора односторонне получает преимущества перед заказчиком (последующие докладчики более детально расшифруют это положение),

во-вторых, непомерно высокими процентами, которые в нашей республике составляют 11-18%, чем банки ставят население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия.В свою очередь, это нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков, не сумев расплатиться с кредитами, оставляет квартиры банкам,

в-третьих, политика банков строится только на получении сверхприбыли, будучи социально не ориентированной, банки фактически грабят население страны,

в-четвертых, практика ипотечного кредитования в РК совершенно не учитывает опыт социальной направленности ипотечного кредитования в развитых странах, которые более успешно решили эту проблему,

в-пятых, банки и ипотечные компании своей недальновидной кредитной политикой создают высокие политические риски, которые чреваты протестными выступлениями определенной части населения Казахстана,

в-шестых, современная политика банков при отсутствии реального платежеспособного спроса способно привести к экономическому кризису,в-седьмых, эта ситуация на рынке недвижимости возникла в результате сговора всех участников рынка недвижимости: банкиров, застройщиков, риэлторов, а также страховщиков и рекламщиков.Господство нескольких монополий на рынке жилья, как говорят классики, всегда сговор власти с бизнесом. Всякая монополия есть закономерный результат отсутствия реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования и строительства жилья,

в-восьмых, сложившаяся негативная ситуация явилась следствием того, что существующий антимонопольный закон в РК фактически не работает, в-девятых, главный принцип либерализма минимальное вмешательство государства в дела экономики был подменен практически его самоустранением не только в экономике, но и в других сферах жизни. Говоря иначе, социально не ориентированная политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и регулирования со стороны государства.

В области ипотечного кредитования уже назрела необходимость в усилении контроля со стороны государства и совершенствовании ее законодательной базы. Сейчас совершенно очевидно, что продолжение существующей политики в области ипотечного кредитования может привести общество не только к социальной напряженности, но и к экономическим проблемам в виде системного дефолта.

На примере любого государства можно конкретно увидеть, как сказывается на состоянии экономике официальная политика. Она может либо открыть дорогу для быстрого развития экономики и предпринимательства, либо поставить на их пути глухие барьеры, загнать в непроизводительную, теневую экономику. В этом плане, анализируя современное состояние казахстанской экономики, можно отметить в контексте нашего вопроса следующий момент. Это представление реформаторов о том, что "невидимая рука" рыночной самонастройки без всякого внешнего вмешательства заставят капиталиста действовать в интересах всего общества. Данный тезис возник относительно модели нерегулируемого рынка, который был свойственен американскому капитализму середины позапрошлого века.

Следует отметить, что в период становления рыночной системы, в переходный период, когда закладывались основы рыночной экономики, действительно нужно было создавать льготные условия рыночным институтам, в первую очередь, банковской системе. Поэтому вся законодательная база в этой области строилась на базе поддержки и стимулирования развития всей банковской системы, зачастую в ущерб социальным целям казахстанского общества. Эта политика дала свои результаты.

Современный Казахстан, как отметил президент в своем недавнем Послании, прошел переходный период, и теперь, можно сказать, в Казахстане построено общество с рыночной экономикой. Если дело обстоит так, то уже необходимо экономику социально ориентировать. А для этого должна быть усовершенствована законодательная база рыночных отношений и банковской системы.

В целях обеспечения доступности жилья широким слоям населения Правительством РК была разработана Программа жилищного строительства в РК на 20112014 годы. Оператором данных программ назначен АО «Жилстройсбербанк Казахстана» единственный специализированный банк в Казахстане, реализующий систему жилищных строительных отношений (4).

Данная система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств, для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в БВУ, но имеющих достаточно стабильный доход. Низкие процентные ставки (по сравнению с БВУ) и льготные условия кредитования позволяют ЖССБ РК увеличивать клиентскую базу. Если в начале 2003 года количество договоров составляло всего лишь 401, то к 2013 году – 283945 договор, также увеличился общий объем суммы договор, достигнув 526000 млн.тг.

Банк справляется с возложенной на него задачей, позволяя населению страны улучшать свои жилищные условия на выгодных для себя условиях.

На наш взгляд, решение проблем ипотечного кредитования в РК можно найти в следующем:

1. Создание потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья на примере РФ.
2. Смягчение политики БВУ в отношении заемщиков, в частности увеличение срока займа ипотечного кредита, также бесплатное предоставление сопутствующих услуг (например, страхование объекта при ипотечном кредитовании или страхование жизни заемщика).
3. Упрощение процедуры документального оформления и выдачи ипотечного кредита для заемщика, оценки его кредитоспособности.
4. Создание льготных ипотечных программ отдельно по каждой социальной группе, в частности, молодым семьям и социально-уязвимым слоям населения.

Таким образом, можно сделать вывод, что в стране ипотечное кредитование постепенно набирает обороты, доказательством этому служит положительная динамика увеличения объемов ипотечного кредитования населения и все еще неудовлетворенная потребность населения в жилье. В послании Президента РК народу Казахстана в январе 2012 года «Социальноэкономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана» было сказано, что новый этап Казахстанского пути – это новые задачи укрепления экономики, повышения благосостояния народа. В современном мире это коренной вопрос социально-экономической модернизации. Это главный вектор развития Казахстана в ближайшем десятилетии. Нам необходимо реализовать комплекс задач по десяти направлениям. В котором второе доступное жилье. И пока этот спрос не будет удовлетворен, ипотека для народа, как способ приобрести собственное жилье, не потеряет своей актуальности.

ЛИТЕРАТУРА

1. Арын А.А. Ипотечное кредитование в РК: анализ и текущее состояние. // Рыскуловские чтения «Социально – экономическая модернизация Казахстана в условиях глобальной финансовой нестабильности». Алматы, 2012. С. 88-104.
2. Банковское дело / Под ред. проф. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
3. www.akorda.kz – Официальный сайт Президента РК
4. www.hcsbk.kz Официальный сайт АО «Жилстройсбербанк Казахстана»
5. www.nationalbank.kz «Статистический бюллетень» №№6-12, №11 2006-2012 гг.
6. www.stat.kz Интернет-ресурс Агентства Республики Казахстан по статистике