В последние несколько лет распространение получил активный оборот недвижимого имущества, одним из важнейших объектов которого являются земельные участки. Земля как природный ресурс с определенными участками и установленными границами составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости правового регулирования рыночного оборота земли.
Фактически до начала 90-х годов в Казахстане существовало право исключительной государственной собственности на землю, что означало наличие право землепользования, без юридического закрепления право частной собственности.
Проводимая земельная реформа начала 90-х годов имела целью постепенный отход от административно-командных форм и методов распределения и перераспределения земли, предоставления её в пользование и введение множественности форм собственности на землю. Впервые данная цель была реализована в Указе президента «О земле». В котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно- совместной.
В настоящее время закреплены в законодательстве различные формы собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Республики Казахстан, был принят Земельный Кодекс Республики Казахстан, Экологический Кодекс, отдельные положения Гражданского Кодекса, Гражданско-процессуального Кодекса, который гарантирует обеспечение соблюдения принципов гражданского и земельного законодательства.
Принятие и действие указанных выше и иных нормативно-правовых актов позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления законности, в частности, в сфере правового регулирования земельных правоотношений, установления и защиты законных прав и интересов физических и юридических лиц, совершающих сделки с землей.
Следует отметить, что земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок, как связанных, так и не связанных с ее отчуждением. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их рыночный оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.
Земли населенных пунктов в связи с развитием рыночных отношений, предпринимательской деятельности с выводом из жилого фонда многих квартир расположенных на первых этажах земельных участков, стали объектом аренды, купли-продажи. То есть земля в связи с ее неотделимостью от зданий, сооружений и недвижимости стала реальным предметом сделок, тем самым войдя в рыночный оборот. Несмотря на это, земля специфический объект природы, естественно, нуждается в отдельном правовом регулировании, что и осуществляется Земельным Кодексом, в данном законодательном акте существует отдельная глава с регулятивными функциями в сфере земель населенных пунктов.
Правовое регулирование земельных участков населенных пунктов было связано как с необходимостью ограждения своей собственности от всякого возможного посягательства со стороны посторонних лиц, особенно от своих соседей, так и с проблемой определения границ земельных участков. Особенность земельных участков как объекта права, который традиционно помимо своих естественных свойств, необходимых для регулирования оборота, является основной для определения всех иных правовых объектов, которые признаются неотделимо связанными с землей.
Естественно, мы понимаем, что в случае гражданско-правовой сделки необходимо будет так же комплексно рассматривать нормы, как Земельного Кодекса, так и Гражданского Кодекса и закона «О жилищных отношениях» . При этом необходимо учитывать, что земля является одним из важнейших компонентов окружающей среды, то есть природным объектом-ресурсом. Важно учитывать тот фактор, что земля не создана руками человека. Это связано, прежде всего, с их фактической значимостью, так как на территории данной категории земель проживает большее количество граждан, чем на иных землях.
Правовое регулирование земельных участков населенных пунктов и их рыночного оборота вызывает достаточно большое количество спорных моментов и вопросов. Эти вопросы связаны в основном с определением их правового режима, а также с определением целевого назначения участка. Кроме того, возникают отдельные юридические проблемы, с определением порядка выкупа или аренды земель, цен на них, обеспечением единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и наоборот. Помимо этого в практике возникает пробел в законодательстве о недопущении отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентации процедур предоставления и изъятия земельного участка; защите и гарантировании прав собственников на землю и т.д.
Большое количество проблем возникает также в обороте земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, в частности, относительно правового статуса земли, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости; отчуждаемых по различным сделкам; реализации общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам; решения проблем собственности и управления многоквартирными домами и т.д
Также одной из проблем оборота земельных участков, в том числе населенных пунктов, исследовавшихся многими учеными-правоведами, является вопрос о соотношении земельного законодательства, гражданского и жилищного, где изложены основные базовые правила о различных сделках и договорах.
Проблемы исторического развития и функционирования населенных пунктов состоит в том, что земли на которых располагаются населенные пункты на любом историческом отрезке времени, в любом государстве имеют особый, отличающийся от других категорий земель правовой статус, связанный в основном с их правовым режимом и пониманием сущности, которую законодатель пытается подвести под реально существующий порядок вещей в правовом регулировании земельного оборота.
Наиболее актуальными в настоящее время являются земельные участки в составе жилых зон, а также в связи с повсеместным развитием строительства торгово-развлекательных, офисных, деловых центров - и земельные участки в составе общественно-деловых зон. Пробелы и противоречия законодательства, безусловно, порождают сложности на практике, что влечет увеличение количества земельных споров и постепенное накопление судебной, административной практики применения требований Земельного Кодекса РК.
Следует отметить, анализ действующего законодательства относительно правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, и практически не освещает в комплексе различные проблемы заключения и исполнение как сделок с землями населенных пунктов в целом, так и отдельных сделок в частности.
Правовой нигилизм населения приводит к тому, что многие субъекты земельных правоотношений недостаточно добросовестно относятся к порядку заключения сделок с земельными участками, а зачастую не имеют возможности получить информацию или документы относительно земельных участков в разумный срок.
Одним из выходов в сложившейся ситуации представляется создание на законодательном уровне саморегулируемых организаций риэлторов, разработка и принятие единого унифицированного Кодекса этики и стандартов профессиональной деятельности организаций риэлторов. При этом к направлениям деятельности указанных организаций следует отнести оказание квалифицированной правовой помощи физическим и юридическим лицам, имеющим намерение совершить сделки с земельными участками , в том числе с землями населенных пунктов; проведение юридической и экономической экспертизы проводимой сделки, осуществление мониторинга рынка земельных участков; разработка предложений по внесению в законодательство относительно справедливости и разумности тарифов и коэффициентов, учитываемых при определении земельных платежей и т.д.
В целях обеспечения гарантий прав субъектов на земельные участки населенных пунктов следует ввести обязательное финансово-правовое гарантирование сделок с недвижимостью за счет включения в действующее законодательство норм обязательного страхования совершения сделок с землями населенных пунктов.
Применительно к земельным участкам населенных пунктов большую важность имеет и страхование таких объектов, принадлежащих физическим лицам. При этом стоимость страховой премии и страховых взносов, как правило, устанавливается страховой компанией самостоятельно и зачастую существенно увеличивает стоимость земельного участка, застрахованного по договору страхования.
Следует законодательно дифференцировать стоимость страховых услуг относительно сделок с землями населенных пунктов применительно к субъекту, приобретающему данные земельные участки, а именно, физическим и юридическим лицам, поскольку размер годовой тарифной ставки зависит от степени риска, условий использования, географического расположения в городской или сельской местности, удаленности от промышленных объектов, а также назначения и субъекта использования.
Согласно нормам земельного законодательства, совершение сделок с земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований земельного и гражданского законодательства.
Мы приходим к следующему выводу, что поскольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных объектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, осуществление сделок с указанной категорией земель является отдельным правовым институтом, находящимся в границах земельного, жилищного и гражданского законодательства, которые по-своему регулируют правовой режим , отдельные особенности и аспекты земель населенных пунктов и в целом создают проблемы в правоприменительной практике.
На наш взгляд, в данном случае, возможно, произошел синтез земельного и жилищного законодательства, что при условии политической, экономической и социальной модернизации нашей страны, реформирования всей системы законодательства вполне объяснимый и допустимый процесс, происходящий в современной Республике Казахстан.