Бизнес-план строительство торгового центра «Алтын» в городе Алматы

1.Резюме.

Настоящий проект представляет собой план строительства торгового центра «Алтын» в городе Алматы.

Идея проекта: Создание торгового центра со сроком окупаемости три года, преследует три основные цели:

1. Создание высокорентабельного предприятия;

2. Получение прибыли;

3.Удовлетворение потребительского рынка в представлении территории для аренды с целью создания эффекта синергии при совершении потребителем покупок различных продуктово-товарных групп.

Финансирование проекта осуществляется путем получения коммерческого кредита в размере 4976600тыс. тенге

Характер предприятия: предприятие по предоставлению площадей в аренду предприятиям торговли, услуг и развлечений в целях создания эффекта синергии относительно объемов продаж.

Стоимость проекта: 4976600 тыс. тенге. Сроки окупаемости: 3 года.

Доход инвестора составит 6997296 тыс. тенге.

Выплаты процентов по кредиту начинаются с первого месяца реализации данного проекта.

Возврат заемных средств начинается с первого месяца реализации проекта с выплаты процентов по кредиту, по выплате тела кредита предусмотрены каникулы 12 месяцев. С 13-го месяца начинается выплата аннуитетов банку. Данное обстоятельство введено в данном бизнес плане для понимания структуры расчета потока дисконтирования и регулирования денежного потока.

Также необходимо отметить, что предоставление полного спектра услуг предприятием начинается на 13-м периоде инвестирования.

Заложенная процентная ставка по заемным средствам 17,5%. Общая сумма начисленных процентов составит 143566,666 тыс. тенге. Условный жизненный цикл проекта 4 года.

Исходные данные:

- Район строительства – г.Алматы

Расчетная зимняя температура наружного воздуха по СНиП РК 2.04.01-2001 «Строительная климатология»:

• абсолютная минимальная температура воздуха: -43С;
• средняя температура наиболее холодной пятидневки: tсхп = -21С;
• средняя температура наиболее холодных суток: tсхс = -28С.

Грунты – Суглинки. Уровень грунтовых вод – более 10 м. Нормативная глубина промерзания грунтов по СНиП РК 2.01.01-2001 – 100 см. Снеговая нагрузка по СНиП 2.01.0787* «Нагрузки и воздействия» - 0,7 кН/ м2.

Скоростной напор ветра - 45 кгс/ м2. Максимальная из средних скоростей ветра по румбам за январь, повторяемостью которых составляет 45% и более, принимается согласно СНиП РК 2.04-01.2001 равен 1,3 м/сек. Степень долговечности – 2. Степень огнестойкости – 2. Класс здания – 2.

Технико-экономические показатели:

1. . Площадь застройки - 1975,0 м2;
2. . Строительный объем - 29979,0 м3;
3. .Общая площадь -25632,0 м2;

4. Рабочая площадь -5382,9 м2.

Объѐмно – планировочное решение:

• Здание торговый центр – 6-этажное, с подвальными помещениями, с размерами в плане 57,6*36,0 м;
• Высота здания 28,400 м., высота этажа 3,9 м;
• Длина здания в осях 1-14 – 57,6 м;
• Ширина здания в осях А-П – 36,0 м;
• Продольный шаг колонн – 6,0 м;
• Поперечный шаг несущих конструкций– 6,0м;
• Количество этажей – 6 надземных и 3 подземных этажа.

Конструктивное решение:

• Строительные решения приняты, исходя из технологичности производства работ, экономичности и соответствуют архитектурному замыслу проекта, функциональному назначению объекта с учетом градостроительных и других требований нормативных документов по строительству;
• Здание из монолитного железобетонного каркаса;
• Ширина антисейсмического шва должна быть не менее 30 мм и увеличиваться на 20 мм на каждые 5м высоты. Сейсмичность района строительства 9 баллов;
• Фундамент – железобетонная плита;
• Лестницы - монолитные железобетонные марши и площадки;
• Перегородки – гипсокартонные (100 мм), кирпичные (120 мм);
• Перекрытия толщиной 160 мм – монолитные железобетонные;
• Колонны – монолитные железобетонные.

Проектом предусмотрены все необходимые мероприятия, обеспечивающие взрывную и пожарную безопасность зданий комплекса, теплозащиту и защиту строительных конструкций от коррозии. Кроме того, выполнены условия, обеспечивающие в помещениях требуемый комфорт.

Финансовые показатели проекта:

• Себестоимость 1 м2=200 тыс. тг.;
• Общая себестоимость = 4976600 тыс.тг.;
• Рыночная цена 1 м2 =280 тыс.тг.;
• Доход=6967296 тыс. тг.;
• Прибыль=1990696 тыс. тг.;
• Рентабельность= 40%.

Итак, строительство, открытие и ведение административной деятельности Торгового центра как бизнес-процесс является высокодоходным и перспективным при грамотной организации производства, несмотря на ужесточившиеся условия деятельности на рынке. Число граждан, желающих приобрести покупки разного направления удовлетворения потребительского спроса в одном месте, растет в связи с высокой занятостью среднего потребителя. В свою очередь арендаторами осознается выгодность размещения своей торговой площади в Торговом центре, поскольку это обстоятельство увеличивает их прибыли в десятки и сотни раз.

2.Описание объекта.

2.1. Исходные данные.

Бизнес план на тему: «Строительство торгового центра Алтын». Район строительства – г.Алматы.

Расчетная зимняя температура наружного воздуха по СНиП РК 2.04.01-2001 «Строительная климатология»:

• абсолютная минимальная температура воздуха: -43⁰С;
• средняя температура наиболее холодной пятидневки: tсхп = -21⁰С;
• средняя температура наиболее холодных суток: tсхс = -28⁰С.
• Относительная влажность наружного воздуха для самого холодного месяца в %, φ = 75%. Грунты – Валунно - галечник ;
• Уровень грунтовых вод – более 10 м;
• Нормативная глубина промерзания грунтов по СНиП РК 2.01.01-2001 – 100 см;
• Снеговая нагрузка по СНиП 2.01.07-87* «Нагрузки и воздействия» - 0,7 кН/м;
• Скоростной напор ветра - 45 кгс/м2;
• Максимальная из средних скоростей ветра по румбам за январь, повторяемостью которых составляет 45% и более, принимается согласно СНиП РК 2.04-01.2001 равен 1,3 м/сек.

Степень долговечности – 2. Степень огнестойкости – 2. Класс здания – 2.

Технико-экономические показатели

Таблица 1.

2.2 Генплан.

Генплан выполнен в М 1: 500.

В верхнем левом углу на листе расположена роза ветров для города Алматы. Согласно сейсмическому микрорайонированию и природным условиям участок относится к зоне сейсмичности 9 баллов. Рельеф участка спокойный, с уклоном на юг. Ориентация здания широтная, относительно розы ветров. Методом интерполяции принимаем следующие отметки: 920,5; 920,25; 920,00. Разница отметок:920,5 - 920,00=0,5 м. 0,5 / 9 = 0,06 м. Определяем красные отметки:

• 920,5 - 0,06 =920,44 м;
• 920,00+0,06=920,06 м.

Принимаем уклон местности для стока атмосферных вод i= (920,5 – 920,00)/57,6 = 0,008. Ширина здания 57,6 м.

Необходимое превышение одного угла над другим:

• 57,6 × 0,01 = 0,74 м;
• 920,44 - 0,58=919,86 м;
• 920,06+0,58=920,64 м.

Абсолютная отметка пола: 920,44 + 0,85= 921,29 =>921,28.

Технико-экономические показатели

Таблица 2.

2.3 Теплотехнический расчет покрытия.

Проверить пригодность намеченной конструкции покрытия для климатических условий г.Алматы. Влажностный режим в помещении – нормальный, климатическая зона строительства по влажности – сухая.

Расчетная схема намеченной конструкции покрытия и теплотехнические характеристики ее отдельных слоев приведены ниже.

62

63

64

Опалубка колонн.

Регулируемая колонная опалубка является самой универсальной опалубкой, так как дает возможность заливать колонны 3-4х размеров при этом используя оборудования для одной колонной опалубки. К примеру, регулируемая колонная опалубка размером 700х700х3000 может использоваться до размеров 400х400х3000. Каркас регулируемой колонной опалубки металлический, палуба по желанию заказчика из ламинированной фанеры или из металлических листов. Регулируемая колонная опалубка изготавливается любых размеров по желанию заказчика.

65

66

Тайроты

В имеющихся на опалубках отверстия вставляется стальная

арматура и стягиваются двумя барашковыми болтами с лицевой стороны опалубки. Тайрот используется при толщине

заливаемого бетона от 10см до 100см. Для многократного

использования тайротов необходимо использовать

пластиковую трубу, которая

является защитной оболочкой для тайрота при заливке бетона..

Простота сборки и разборки опалубки сокращает

необходимое время на монтаж, что значительно повышает производительность труда и, в конечном итоге, сроки

строител ьства.

Используются для

соединения двух опалубок между собой.

Подкосы

При установке колон и стен используются

подкосы. Подкосы предназначены для устойчивости опалубки. ТОО "STAR
MILLENIUM" изготавливает одинарные, двойные и регулируемые подкосы.

67

4.Маркетинговый и финансовый план.

Прежде чем начать рассматривать конкурентную среду рассмотрим текущее состояние потребительского рынка. В настоящее время вновь нарастающие тенденции международного кризиса диктуют свои условия жизнедеятельности, как граждан и предприятий, так и экономики государства. Торговый центр предназначен для предоставления в аренду торговых площадей для предприятий и организаций, которые занимаются реализаций товаров и услуг на потребительском рынке Казахстана. То есть потребитель услуг получает в аренду торговую площадь за арендную плату, а взамен получает обслуживание технического и информационного характера от владельца торгового центра.

В настоящее время существует множество объектов ―замороженного‖ характера, покупка которых обойдется дешевле, чем строительство, кроме того инвесторы и владельцы проекта сэкономят во временном интервале, для скорейшего введения Торгового центра в эксплуатацию, что является конкурентным преимуществом при привлечении предприятий - лидеров в отрасли по продвижению товаров через Торговые центры.

Если же решено строить Торговый центр, то непременно потребуется вмешательство специалистов-профессионалов, готовых произвести маркетинговые исследования и архитектурные разработки, и дальнейшее строительство и управление Торговым центром. «Классическим» вариантом разработки проекта является схема соблюдения следующих принципов при реализации крупного объекта коммерческой недвижимости «с нуля»:

• анализ наилучшего использования земельного участка либо анализ целесообразности реализации объекта коммерческой недвижимости определенного клиентом назначения;
• маркетинговое обоснование формата будущего объекта;
• разработка концепции;
• финансовый анализ и обоснование проекта.

Этап определения наиболее оптимального использования земельного участка с точки зрения маркетинга предопределяет все действия, необходимые для реализации будущего проекта, а также показывает максимально возможный эффект от освоения земельного участка. Анализ месторасположения торгового комплекса с точки зрения целесообразности размещения объекта в том или ином районе населенного пункта обязательно должен включать следующие процедуры:

• изучение ресурсного качества участка;
• выявление особенностей прилегающих территорий;
• степень развитости инфраструктуры вблизи участка строительства;
• наличие удобных подъездных путей и территории;
• достаточность площади для организации парковки.

Самое сложное на данном этапе - это разработать рекомендации по использованию больших территорий в проектах комплексной застройки, поскольку фактически нужно создать несколько специализированных бизнес- планов, которые потом будут сведены в единый бизнес-план.

Следующим этапом разработки проекта Торгового центра после разработки плана использования земельного участка, является определение форматов объектов, которые будут возведены на земельном участке. При этом нужно учитывать составляющие Торгового центра. Для этого необходимо изучить общую экономическую и социально-демографическую ситуацию в городе, местоположение участка, существующее и прогнозируемое конкурентное окружение, определить назначение и объем площадей, которые будут востребованы конечным потребителем. То есть вплотную заняться разработкой концепции центра: нужно определиться, будет это:

просто торговый комплекс, торгово-развлекательный или торгово-офисный центр;

• районного или окружного формата;
• специализированный или «традиционный».

От разработки данной концепции зависит архитектурный облик

будущего здания, и, конечно, строительный проект, поэтому так важно начать именно с определения профиля Торгового центра.

Концепцией торгового центра предусматривается оптимальное количество арендаторов того или иного профиля. По оценкам экспертов в торговом центре среднего размера от 30 до 60 тыс. кв. м может быть только один магазин бытовой техники, продуктовый или магазин сотовой связи. Если в одном торговом центре будет несколько магазинов этих профилей, арендная ставка сильно упадет.

Однако стоит учесть, что данные рекомендации не оценивают экономическую целесообразность реализации той или иной формы недвижимости. Важно помнить, что прямым потребителем торговых площадей будут не покупатели товаров и услуг, а торговые операторы - арендаторы или покупатели площадей. Поэтому многие компании в ходе проведения исследований на данном этапе проводят интервьюирование потенциальных арендаторов (прелизинг), что позволяет уточнить формат объекта и избежать в дальнейшем незапятнанности площадей.

Главное заблуждение при создании контингента арендаторов — это то, что не арендаторы выбирают торговый центр, а наоборот. Теоретически так должно быть, поэтому выбор необходимо основывать на тщательных исследованиях потребностей и предпочтений целевой аудитории.

Если собственник или управляющая компания планирует работу Торгового центра в режиме рентабельности предприятия, то для разработки проектных работ привлекаются консультанты разных направлений. Это распространенная практика во всем мире для собственников. Управляющие компании могут и сами трудом своих специалистов взять на себя заботу и о разработке концепции и работе с арендаторами и осуществлении проектной деятельности.

Ставки аренды, как в Торговых центрах, так и в галереях супермаркетов варьируются в зависимости от профиля магазина, площади (самыми популярными являются лоты по 50-100 кв.м) и расположения в самом торговом центре. Наиболее востребованы места с максимальным уровнем клиентского потока – на входах, напротив касс якорного арендатора. Дороже всего стоят площади, расположенные на первых этажах, при входе в торговый центр, а также вблизи эскалаторов.

Последним значимым критерием является уровень «раскрученности» той или иной торговой марки. Если определенный бренд концептуально необходим торговому центру, владелец может пойти на значительные скидки, чтобы привлечь арендатора. Это в особенности касается узкоспециализированных торговых комплексов.

Итак, при организации Торгового центра необходимо на начальном этапе проанализировать состояние рынка, на предмет изучения основных характеристик спроса и предложения. При анализе необходимо определить основные тенденции, присущие данному рынку. Самым важным вопросом являются следующие вопросы:

• оценка уровня заполняемости существующих торговых центров;
• уровень арендных ставок в торговых центрах различной категории.

Также анализ деятельности существующих торговых центров необходим для выявления структуры используемой площади, то есть доли от общей площади, предназначенной для размещения офисных и складских помещений, для размещения пунктов общественного питания, организации игровых комнат и прочих объектов индустрии развлечения.

Последним значимым критерием является уровень «раскрученности» той или иной торговой марки. Если определенный бренд концептуально необходим торговому центру, владелец может пойти на значительные скидки, чтобы привлечь арендатора. Это в особенности касается узкоспециализированных торговых комплексов.

Главным элементом аналитической части начала проекта является выбор арендатора, который своим присутствием в торговом центре будет создавать поток потребителей, которые будут обеспечивать получение прибыли как более мелким арендаторам, так и Торговому центру в целом. Роль якорного арендатора обычно исполняет продуктовый супермаркет или гипермаркет или оператор развлекательного сектора. При этом Торговый центр предлагает якорному арендатору более выгодные условия аренды торговых площадей.

На основании результатов маркетингового исследования и особенностях участка, который предназначен для строительства торгового комплекса, должны определяться основные характеристики и архитектурные особенности анализируемого объекта. Расчет доходов Торгового центра будет производиться на основании оценки полезной площади здания и сумм аренды, которые арендаторы готовы будут внести до начала функционирования Торгового центра, чтобы быть уверенными, что торговая площадь останется за ними.

Разработка концепции, которая является составной частью бизнес-плана, состоит как из коммерческой, так и из архитектурной. Архитектурный проект очень важен. Неправильно спроектированные и оборудованные площади под аренду могут стать причиной серьезных проблем, вплоть до провала всего проекта. Поэтому внимание нужно уделить не только внешнему облику центра, но и его структуре.

Существует важнейший нюанс - на основании коммерческой концепции невозможно построить точную финансовую модель объекта. В коммерческой концепции не учитываются сервисные зоны, служебные помещения и многие другие факторы, возникающие в процессе разработки архитектурной части и проектирования. Необходимо сказать, что в реализованных проектах торговых центров со средним соотношением площадей «якорей» к площади галереи сложно добиться коэффициента полезных площадей выше 0,7 без ущерба для функциональности, удобства и снижения привлекательности объекта.

Формально коммерческая часть концепции является заданием для

разработки архитектурной части. Однако в реальности эти процессы часто идут параллельно, так как при разработке архитектурной части иногда приходится вносить изменения и в коммерческую часть.

Нужно знать, что при обращении к консультантам, которые занимаются анализом размещения и архитектурного планирования Торгового центра, выполнив часть работы и получив оплату, они предлагают обратиться в специализированное архитектурное бюро. У такого подхода существуют существенные недостатки:

• двойная оплата - оплата внесена консультанту и создается необходимость платить архитектурному бюро, в результате стоимость бизнес- плана возрастает в 2,5 - 4 раза;
• практикой доказано, что изменения в концепцию вносятся многократно вплоть до начала строительства, а зачастую и после. Архитектурное бюро готово только один раз довести концепцию до некоторого удовлетворяющего заказчика на тот момент состояния, что означает, что за каждое последующее изменение придется платить дополнительно.

Именно поэтому становится важным то, чтобы работы на данном этапе контролировались управляющей компанией или собственником: необходимо оценивать влияние тех или иных разработок на последующие эксплуатационные затраты и удобство для конечных пользователей. После разработки архитектурной концепции заказчик получает эскизный проект и материал для формирования задания на проектирование.

Но в любом случае на пред проектной части маркетинговые исследования остаются самым значимым мероприятием при организации работы Торгового центра. Недооценка данного спектра работ является ошибкой, за которую придется платить неразумным и жадным собственникам и управляющим компаниям Торгового центра.

Следующая часть бизнес-плана - финансово-экономическое обоснование, заключающееся в комплексной оценке площадки под строительство и той работы, которая была проделана ранее. Для получения объективной оценки операционных затрат для торгового центра, необходимо провести расчеты будущих эксплуатационных расходов. Почти все консультанты упрощают данную модель, допуская, что затраты на эксплуатацию

Торгового центра равны возмещению этих затрат со стороны арендаторов, чего на отечественном рынке по сей день не происходит.

С учетом того, что колебание затрат на эксплуатацию в настоящее время составляет более $65/кв. м общей площади, данная ошибка может привести к серьезным негативным последствиям: рассчитанный в бизнес-плане успешный проект в реальности может стать убыточным для собственника. Сегодня немногие компании, предлагающие услуги консалтинга, могут рассчитать данный вид затрат. Как правило, это те структуры, в состав которых входят управляющие компании с реальным опытом работы.

При оценке инвестиционных расходов нужно оценить затраты, которые необходимо осуществить для разработки всей проектной и разрешительной документации, проведения строительных и монтажных работ, работ по прокладке внутренних и внешних коммуникаций и т.д. Также надо учитывать расходы на поиск и заключение договора с управляющей компанией, если функции управления торговым центром планируется передать специализированной организации.

При анализе технических условий размещения на объекте всех крупных и специфических арендаторов, коммерческая составляющая концепции может быть скорректирована. Оптимизация архитектурных решений должна происходить после получения результатов финансово-экономического анализа;

Здесь рассматриваются следующие вопросы:

 возможность увеличения коэффициента полезных площадей за «избыточности» в тех или иных местах зон общего пользования;

 возможность снижения капитальных затрат за счет изменения архитектурных решений. Например, отказ от подземной парковки и организация многоярусной наземной либо только наземной (в этом случае могут быть снижены объемы строительства, а значит, изменена коммерческая концепция).

Важно понимать, что в тех случаях, когда оптимизация не вносит существенных изменений в конструкцию здания, стоимость строительно-монтажных работ не нужно пересчитывать, составляя заново ее смету. Достаточно просто зафиксировать удельные затраты на 1 кв. м. Погрешность такого подхода не превысит погрешности самой сметы.

Одной из важных составляющих при составлении бизнес-плана является сопровождение проекта, поскольку все последующие этапы будут вносить свои коррективы в конечный вид объекта. Для максимальной эффективности капиталовложений после каждого этапа реализации проекта с определенной периодичностью необходимо проводить корректировку расчетных показателей и текущую оптимизацию проекта. То же самое нужно делать и после возникновения определенности с условиями финансирования проекта. В ходе реализации проекта менеджер проекта должен непосредственно работать с консультантом, внося при необходимости изменения в текущий проектный план проекта.

Само создание Торгового центра влечет за собой проведение следующих мероприятий: строительство здания торгового центра;

осуществление отделочных работ;

установка инженерных сооружений и озеленение территории;

проведение переговоров и заключение договора аренды для офисной части здания;

заключение договора и поставка оборудования для торгового центра и оборудования необходимого для обслуживания арендаторов;

закупка и поставка товаров для продажи;

проведение активной рекламной компании и открытие торгового центра.

Крупные арендаторы могут уменьшить свои затраты на ремонт, заранее предоставив проекты и технические задания девел оперу торгового центра. В этом случае документация арендатора будет учтена в общей документации торгового центра, пройдет согласования в ее составе, а значит, самому арендатору потребуется уже меньше согласований, да и проемы, колонны, вводы-выводы он получит в необходимом месте, что существенно сократит затраты 71

на установку инженерных систем и оборудования. Обычно выгоднее начать работу с торговым центром как можно раньше, до того, как он будет построен.

Управляющая компания при заключении с арендатором договора сама потребует предоставить дизайн-макет и чертежи, а возможно, и часть проектно - сметной документации. Но тогда будет уже слишком поздно пытаться вносить какие-то изменения в проект центра. Управляющему документы нужны для того, чтобы убедиться, что уровень оформления используемых материалов и отделки соответствует уровню торгового центра, материалы безопасны для покупателей и отвечают противопожарным и санитарным нормам. В некоторых торговых центрах, например, нельзя красить стены глянцевой краской, класть на пол линолеум или ковролин. На разработку проектной документации может уйти от $20 до $50 за кв. м. У крупных сетей в штате есть свои специалисты, однако не все они имеют необходимые лицензии. Привлекать внешних разработчиков многим сетям приходится и из-за очень высоких темпов роста, когда штатные сотрудники уже не справляются.

При открытии Торгового центра нужно провести работу по привлечению охраны для арендуемого помещения, заключению договора страхования, оформлению отдельного юридического лица или филиала. Также потребуются время и средства на получение разрешений от СЭС, пожарной охраны, регистрации кассового аппарата, а в некоторых регионах — и получение разрешения на торговлю. Администрация Торгового центра может помочь сократить количество согласований арендаторам. Но продуктовым магазинам и ресторанам придется получать разрешения от СЭС самостоятельно.

На сегодняшний день функционирует множество мелких и крупных Торговых центров, которые конкурируют на рынке, большинство крупных компаний не чувствует конкуренции, так как рынок этот еще не насыщен. Этот бизнес окупается сравнительно быстро для таких крупных инвестиций, которые необходимо в него вложить, а также интеллектуальный капитал, поэтому бизнес-план для такого предприятия должен быть обязательно, как подробное руководство, со всеми расчетами, сроками, рисками.

Соответственно, оборудование окупится за два года, в следующих периодах все затраты будут составлять остальные начальные затраты.

Финансовые показатели проекта:

Себестоимость строительства 1 м2=200тыс. тг.

Общая себестоимость строительно-монтажных работ = 4976600тыс.тг.

Рыночная цена 1 м2 =280тыс.тг.

Доход=6967296тыс. тг.

Прибыль=1990696тыс. тг.

Рентабельность= 40% .

5. Заключение.

Строительство торгового центра «Алтын» в городе Алматы является экономически целесообразным проектом. В результате маркетингового анализа рынка выявлена необходимость строительства такого объекта в густонаселенных районах города, так как в торговых центрах предоставляются комплекс различных продуктов и услуг.

В данном бизнес плане рассмотрены и решены вопросы конструктивного решения проектируемого здания, расчет несущих конструкций, генплан застройки, технологический процесс строительства, экономическая целесообразность.

Срок строительства 2,5 года.

Срок окупаемости 3 года.

Себестоимость строительства 1 м2 = 200 тыс. тг.

Общая себестоимость строительно-монтажных работ = 4976600 тыс.тг.

Рыночная цена 1 м2 =280 тыс.тг.

Доход = 6967296тыс. тг.

Прибыль = 1990696тыс. тг.

Рентабельность = 40%.

74

Научный руководитель: старший преподаватель Т.А. Врачева

75