Жалпы жалдау қатынастары біздің заманымызға дейін 2000 жылдары пайда болған және оның заты ретінде жер учаскесі танылған. Кейін жалдау объектісі ретінде тек қана жер ғана емес, сонымен бірге, ғимараттар, құрылыстар, барлық заттар, тіпті ядролық энергетикалық кешендер де таныла бастады. АҚШ-та жалдаудың дамуы 1950 жылдардан басталып 1987 жылы жалға берілген мүліктің бағасы 107,9 млрд долларды құрап, әр жыл сайын 7 пайызға өсіп отырған [1, 59 б.].
Жалдаудың түсінігі ең алғашқы мәмілелер жасалуы басталған кезден әлі өзгермеген: бір тарап белгілі бір мүлікті жалға бергені үшін төлемақы алады, ал екінші тарап жалға алушы мүлікті пайдаланғанынан кіріс алады және ол мүлікті сатып алу үшін шығындалмайды. Ойға бай іскер тұлғалар көп уақыт бойы жалдаудың бастапқы нысандарын дамытуға ат салысып келеді. Жалдаудың, әрине қарапайымдылық нысаны сақталған, бірақ сарапшылардың айтуы бойынша ерекше жайлылыққа ие болған. Әмбебап азаматтық құндылық және адамзат ойының ерекше жетістігі ретінде жалдау тек қана жайлы емес, сонымен бірге, нарықтық жағдайға өту барысындағы қоғам үшін объективтік қажеттілік болып табылады. Жалдаудың пайда болуы – әрбір азаматтың дербес кәсіпкерлікке құқығын жүзеге асырудың табиғи салдары. Көптеген елдерде жалдаудың еркін етек жайып өндірісті ұйымдастырудың, ол мүлікті жеке меншікке берумен салыстырғанда бірден-бір ұтымды әдісі ретінде танылуы тегін емес. Қазақстан Республикасының эволюциялық нарықтық экономикасының қалыптасуының позитивтік жақтарының болуы да жалдауға сәйкес баға бермегендіктен болып отыр [2, 32 б.].
Жалпы жалдау (аренда) дегеніміз – латын тілінен аударғанда жалға алу немесе белгілі бір шарттармен мүлікті беруге шарт жасау деген түсінікті білдіреді.
Г.Т. Айгаринованың ойынша, жалдаудың әдеттегі анықтамасы бір тараптың /жалға берушінің/ екінші бір тұлғаға /жалға алушыға/ белгілі бір мүлікті ақылы түрде уақытша пайдалану мен иеленуге беруі. Қазақстан Республикасында нарықтық жағдайға өтуге байланысты әртүрлі меншік нысандарының пайда болуы, шаруашылық етуші субъектілердің және олардың нысандарының көбеюі жалдауды шектемейді, керісінше, оның әрі қарай дамуына алғышарт ретінде танылады [3, 90 б.].
Жер учаскесін жылжымайтын мүлік ретінде және негізгі өндіріс құралы ретінде жалдау нысанына келесідей негізгі қағидалар тән:
- Жер учаскесінде шаруашылық етуші субъектінің алмасуы, яғни, жер учаскесін жалға алушының иелігіне беруі. Бұл жағдайда жер учаскесінде еңбек етушіге жер учаскесін иелену, пайдалану және еңбек нәтижесіне билік ету құқығы беріледі;
- Жалға алынған жер учаскесін меншік иесіне заттай түрде қайтаруы; Осыған сәйкес, жалға беруші мен жалға алушы тұлғаның арасында жер айналымы туындайды;
- Жер учаскесін жалға алудың ақылығы. Бұл жағдайда салық салудың жүйесін белгілеу үшін объективтік негіз пайда болады;
- Жер учаскесін жалға беруші мен жалға алушының жер учаскесін ұтымды және нысаналы пайдалануға байланысты өзара заңды жауапкершілігі;
- Жер учаскесін жалға беруші мен жалға алушының арасындағы шарттық қатынастардың қалыптасуы және тараптардың теңдігі. Сонымен бірге, жалға алушының жер учаскесін ұтымды пайдалануымен қатар, толық шаруашылық дербестік беріледі.
Жалдау жүйесін қалыптастыру көптеген жалдау түрі, жалдау мерзімі, жалға алушының шаруашылық және экономикалық дербестігі сияқты шарттарға байланысты. Жер учаскесін жалға алушының экономикалық дербестігі жалға берушінің берген құқықтарының көлеміне байланысты болады. Сонымен қатар, жалдау нысаны мен түрі жалдау қатынастарына қатысушыларға байланысты.
Л.Қ. Еркінбаева мен Г.Т. Айгаринованың пайымдауынша, жерді жалға беру ауыл шаруашылығы өндірісінің ерекшеліктеріне байланысты айрықша мәнге ие: жердегі өндірістік циклдардың ұзақтылығы, ауа райының жағдайына байланысты өнімнің әркелкі шығуы, ғылыми техникалық өркениет жағдайында жер көлемінің бірлігіне барған сайын едәуір күрделі қаржы тарту қажеттілік және т.б. Осындай жағдайда жерді жалға беру еңбек өнімділік мен өнімділігін арттыру үшін экономикалық ынталандыруды дамытуға жағдай жасауы тиіс. Осының бәрі экономикалық құрлымдардың бір қалыпты жұмыс істеуін қолдайтын, өзара тиімді негізінде жалға берушінің де, жалға алушының да мүдделерін қорғайтын заңдық және нормативтік актілердің жүйесін құруды талап етеді [4, 35 б.].
Мысалы, еуропалық елдерде жалға беру қатынастары жалпы мемлекеттік мәндегі заң актілерімен, АҚШ пен Канада жекелеген провинциялар мен шарттардың заңдарымен реттеледі.
Жерді жалға берудің ең бірінші шарты ауыл шаруашылығы өндірісінің ерекшелігін ескеретін келісім-шарт жасасудың мерізімі болып табылады. Бұл жағдайда егер жалға беру міндеттеме үнемі орындалатын болса. Жалға берушінің жерді ұзақ уақыт бойы пайдалану құқығын сақтау өте маңызды. Жалға берудің мерзімі, әдетте ең аз дегенде ауыспалы егіс кезін де білдіреді.
Жалға беру қатынастардың кең тараған екінші факторы – өндірістік процесте меншік иесі мен жалға берутордың әріптестігі. Әріптестік екі жақтың экономикалық мүдделерінің барынша жақындасуын қамтамасыз етеді және тәжірибе жүзінде төрт тәсілде жүзеге асырылады. Олар: еңбекке қатысу негізіндегі жалға беру, өндірістің тең құқықты қатысушыларының тікелей әріптестігі, басқарушылық және контрактілік әріптестіктер [5, 70 б.].
Жерді пайдаланған үшін жалға беру ақысы әдетте екі компоненттен тұрады:
А) Учаскенің құнарлылығына байланысты болатын жер рентасы, оған І және ІІ дифференцаилды рента, монопольдық және абсолютті рента кіреді;
В) Жұмсалған капитал мен жердің аталмыш учаскесіндегі үйлер мен ғимараттардың амортизациясы үшін ссудалық процент.
- Жалға беру төлемдер мынандай болады: ақшалай, натуралдық, аралас және үлестік. Бұл жағдайда былай бөлінеді:
Белгіленген ақыны ақшалай төлеу жалға берутордың жер иесіне алдын ала белгіленген соманы жалға беру мерзімінің басында немесе белгілі бір уақыт өткеннен кейін төлеуі болып табылады. Бұл жағдайда жалға беруторлар өз бетінше жұмыс істеуге мүмкіндік алып, барлық алынған өнім мен табысты өз беттерінше бөлуге құқылы. Сонымен бірге олар белгілі бір қаржылық-шаруашылық тәуекел бел байлайды. Өйткені, олар өндірістің барлық шығындарын ақтап, қажетті табысты алатындықтарын алдын ала білмейді. Жалға беру ақының көлемі рынок конъюнктурасын есепке ала отырып, мерзімдік тұрғыда (1-3 жылда) қайта қаралып отырылады. Жер иесінің шығындары бойынша жалға беру ақы белгілеу әдісі пайдаланылған жағдайда меншік иесі қайтаруға тиісті алқап бірлігіне кеткен шығындар есептептеледі. Оған жерге, салыққа және қамсыздандыру төлеміне, үйлерге, суландыру жүйелеріне және тағы басқаларға кеткен шығындардың проценті кіреді.
- Жер меншігі иесінің алынған өнімінен немесе өнімді сатудан түскен пайдаға қатысу үлесі. Бұл ретте оның қаржылық жағдайы жалға берутор жұмысының нәтижелеріне тікелей байланысты болады. Ренталық (жалға беру) төлемдер көлемі табыс үлесі немесе жалға берутор мен жалға беруші өндіріске қосқан материалдық ақшалай шығынға салыстырғанда өнім түрінде анықталады. Бұл үшін әр жақтың шығыны есептеліп, шығын құрылымы айқындалып, соған сәйкес әр жаққа тиісті өнім немесе табыс проценті белгілі болады.
- Малшаруашылығы өнімінің үлесінен жалға берудің екі нұсқасы бар. Біріншісі бойынша жер, мал және өндірістік үйлер жалға берушінің меншігі болып табылады, ол жалға берутор еңбек етіп, жем-шөпке, мал дәрігерлік қызмет көрсетуге және тағы басқаларға кететін шығынды өзі төлейді. Мұндай жағдайда әр жақтың шығындары дәл көрсетіліп, контракт жасалады және жалға берутор мен меншік иесі малшаруашылығы өнімінен алынған табысты өзара теңдей бөліп алады. Екінші нұсқа бойынша меншік иесі жерді белгілі бір мерзімге мал бағу және шөп шабу үшін жалға береді. Мұндай жағдайда әрбір мал басына бір айға немесе жайлымдықтың (шабындықтың) бір гектарына есептеліп, кәдімгі жалға беру ақы белгіленеді [6, 110 б.].
Г.Т. Айгаринова пікірінше, жалдау мәмілелерін ұйымдастыру барысында орталық және маңызды буынды экономикалық негізделген жалдау ақысы алады. Жалдау ақысы дегеніміз – жер учаскесін жалға беруші мен жалға алушының арасындағы экономикалық қатынастардың нысаны [3, 91 б.].
Меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа тұлғаға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскесін кейінгі жер пайдаланушыларға жалға берген кезде жер учаскелері үшін төлемақының мөлшері, мерзімдері мен нысаны Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалады.
Жер учаскесіне уақытша өтеулі /қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді/ жер пайдалану, яғни жалдау құқығы азаматтарға, мемлекеттік емес заңды тұлғаларға, сондай-ақ халықаралық ұйымдарға табысталуы мүмкін.
Егер Қазақстан Республикасының заң актілерінде немесе шартта өзгеше белгіленбесе, өз міндеттерін тиісінше орындаған уақытша өтеулі жер пайдаланушы, яғни, жалға алушы шарт мер-зімі аяқталғаннан кейін, басқа тең жағдайларда, жаңа мерзімге шарт жасасуға басқа тұлғалар алдында басым құқығы болады. Жалға алушы осындай шарт жасасу ниеті туралы жалға берушіні шартта көрсетілген мерзімде, егер шартта мұндай мерзім көрсетілмесе, шарттың қолданылу мерзімі аяқталғанға дейін үш ай мерзімде жазбаша хабардар етуге міндетті.
Мемлекеттен уақытша өтеулі ұзақ мерзімді жер пайдалану құқығын сатып алған мемлекеттік емес жер пайдаланушылар өздеріне тиесілі жер учаскелерін немесе оның бір бөлігін жалға немесе қосалқы жалға немесе уақытша өтеусіз пайдалануға беруге құқылы, егер Жер кодексінде белгіленбесе, жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органға хабарлай отырып, жер учаскесі меншік иесінің келісімінсіз, жер учаскесін жалға беру шартының мерзімі шегінде өздеріне тиесілі уақытша жер пайдалану құқығын иеліктен шығаруға құқылы.
Аталған жағдайларда, жалдау құқықтарын кепілге беруді қоспағанда, жер учаскесінің жаңа жалға алушысы жалға берушінің алдында жер учаскесін жалдау шарты бойынша жауапты болады.
Жалға берілетін жер учаскесін үйлердің, құрылыстар мен ғимараттардың меншік иелері сатып алатын жағдайларды қоспағанда, мемлекеттік меншіктегі жер учаскесін сату кезінде осы жер учаскесін жалға алушының ортақ меншік құқығындағы үлесін бөгде тұлғаға сатуы үшін Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарында белгіленген жағдайлар бойынша оны сатып алуға басым құқығы бар.
Бастапқы жер пайдаланушы өзінің жер пайдалану құқығын иелігінен шығармай, ал өзіне тиесілі учаскені немесе оның бір бөлігін жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органға хабарлай отырып, басқа тұлғаға уақытша жер пайдалануға беретін жағдайларда, кейінгі жер пайдалану туралы шарттың негізінде кейінгі жер пайдалану құқығы туындайды.
Кейінгі жер пайдаланушы әрдайым уақытша жер пайдаланушы болып табылады, өз құқықтарын басқа жер пайдаланушыларға беруге құқығы болмайды.
Жер учаскесін кейінгі жер пайдалануға берген кезде бастапқы және кейінгі жер пайдаланушылар жер пайдаланушының мемлекет алдындағы міндеттерін толық көлемде атқарады.
Кейінгі жер пайдалану туралы шарт жалдау шарты немесе уақытша өтеусіз пайдалану туралы шарт нысанында жасалады.
Жалпы, жалға алу қатынастары жалға берушi мен жалдаушы арасындағы келiсiм шарт негiзiнде туындайды. Жер учаскесiн жалға алу азаматтық заңның жалпы талаптарына мүдделi болғандықтан, бұл қатынастарды жер заңдарымен қоса азаматтық заңдар да реттейдi.
Сонымен бiрге, жер заңдарында меншiк иесi жер учаскесiн сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттiк емес жер пайдаланушы өзiне тиесiлi жер пайдалану құқығын басқа тұлғаларға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскесiн кейiнгi жер пайдаланушыларға жалға берген кезде жер учаскелерi үшiн ақы төлеудiң мөлшерi, мерзiмi мен нысаны азаматтық заңдарға сәйкес сатып алу-сату немесе мүлiктiк жалдау шарттарымен белгiленедi делiнген.
Азаматтық кодекс жалға алу объектiсiн, жалға берушi мен жалдаушының құқықтық жағдайын, жалдау шартының нысанын және шарт бекiтуге, орындауға қойылатын талаптарды анықтайды.
Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнiң 540-бабына сәйкес, жалдау шарты бойынша, жалға берушi жалдаушыға мүлiктi ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi. Яғни, жалға алушы жер учаскесiн жалға ала отырып оны иеленедi, пайдаланады, пайдалы қасиеттерiн алады және заңға сәйкес, пайдалану нәтижесiнде алынған өнiмдер мен кiрiстерге билiк ете алады [7].
Жалға берушi ретiнде көбiнесе тек жер меншiк иесi болуы мүмкiн. Бұл, яғни, мемлекеттiк емес жер пайдаланушылардың iшiнде жеке меншiгiнде немесе тұрақты жер пайдалану құқығы бойынша пайдаланып жатқан заңды немесе жеке тұлғалар болуы мүмкiн, бұл тұлғалар сонымен қатар, өздерiнiң сенiмдi өкiлдерi арқылы да жердi жалға беруi мүмкiн.
Ал, жердi жалға алушы ретiнде бұл жерде, мемлекеттiк және мемлекеттiк емес жер пайдаланушылар, ұлттық, шетелдiк және азаматтығы жоқ адамдар, жеке және заңды тұлғалар бола алады. Жердi жалға алушы субъектiлер көбiнесе уақытша жер пайдаланушылар болып табылады. Яғни, олар жер пайдалану құқығын белгiлi бiр мерзiмге ғана алып отыр.
Жалға алған жалдаушының заңда көзделген белгiлi бiр құқықтары мен мiндеттерi болады. Жалдаушы жер учаскесiне жалдау шарты шегiнде пайдалану және иелену құқығын жүзеге асырады. Жер учаскесiн жалдаушы шарт және жер заңдарының негiзiнде нысаналы мақсатта пайдаланады. Азаматтық кодекске сәйкес, жер учаскесiн жалға алған жалдаушы жалдау кезiндегi жер учаскесiнен алынған табыстарға, өнiмдерге және пайдаларға меншiк құқығын жүзеге асырады.
Жалдаушының құқықтарымен бiрге, жердi пайдалануға белгiлi мiндеттерi де болады. Меншiк иесi сенiмдi жалдаушы да жердi пайдалану мен иелену құқығын жүзеге асыру кезiнде тиiстi мiндеттерге ие болады.
Жердi жалдау шартына сәйкес нысаналы мақсатта пайдалану; жердi бұрынғы қалпында ұстап тұру үшiн немесе сақтау үшiн өз қаржысын жұмсау, егер шартта не заңда өзгеше көзделмесе; жалдау шарты мерзiмi бiткен кезде жер учаскесiн жалға берушiге өзi бұрын алған қалпында қайтару немесе шартта көзделген жағдайда қайтару сияқты мiндеттерi орын алады.
Жалдау ақысына байланысты айта кететiн тағы бiр жай, егер жалға алушы жер учаскесiн өзiнiң мақсатына сай пайдалануды мерзiмi өтiп кеткеннен кейiн де жүзеге асырған болса, онда жалға берушi (меншiк иесi) жер учаскесiн мерзiмiнен тыс пайдаланған уақыты үшiн де төлем ақы алуға құқығы бар.
Ендiгi қарастыратын басты тақырыбымызға байланысты мәселе, осы жоғарыда аталған жалдау шартына қатысты жер учаскелерiне төленетiн төлем ақы мәселесi болмақ. Жалдау ақысын төлеу жалдаушының ең негiзгi басты мiндеттерiнiң бiрi болып табылады [7].
Жалға алынған мүлiктi пайдалану үшiн төлемдi, егер заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе, шартта белгiленген тәртiп, мерзiм мен нысан бойынша жалға алушы төлейдi. Шартта олар айқындалмаған жағдайларда салыстырмалы мәнжайларда әдетте сол секiлдi жер учаскесін жалға алған кезде қолданылатын тәртiп, мерзiм мен нысан деп есептеледi.
Төлем барлық жалданылған жер учаскесі үшiн тұтас немесе оның құрамдас бөлiктерiнiң әрқайсысы бойынша жеке:
- Мерзiмдiк немесе бiржолғы енгiзiлетiн төлемдердiң тұрлаулы сомасында белгiленген;
- Жалданылған жер учаскесін, онда орналасқан жылжымайтын мүлiктi, жер учаскесінен алған өнiмдi, жемiстердi немесе өзге кiрiстердi пайдалану нәтижесiнде алынған белгiлi бiр үлес;
- Жер учаскесін жалға алушының белгiлi бiр қызмет көрсетулерi;
- Жалға алушының шартта келiсiлген жер учаскесін жалға берушiнiң меншiгiне немесе жалдауына беруi;
- Жалға алушыға жалданылған жер учаскесінің топырағының құнарлығын жақсарту жөнiнде шартта келiсiлген шығындарды жүктеуi түрiнде белгiленедi.
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, тараптар шартта мүлiктi немесе өзге де төлем нысандарын пайдалану үшiн аталған төлем нысандарын ұштастыруды көздеуi мүмкiн делінген [8, 112 б.].
Жоғарыдағы мәселелерді талдай келе, жер учаскесін жалдау құқығымен алып, пайдаланғаны үшiн жасалатын төлем мөлшерi, егер тараптардың келiсiмiнде өзгеше көзделмесе жылына бiр рет өзгертiлуi мүмкiн. Заң актiлерiнде мүлiк жалдаудың жекелеген түрлерi үшiн, сондай-ақ мүлiктiң жекеленген түрлерiн жалдау үшiн жасалатын төлем мөлшерiн қайта қарауға өзге де ең аз мерзiмдер көзделуi мүмкiн. Орталықтандырылып белгiленген баға мен тарифтер өзгертiлген жағдайда тараптардың бiреуiнiң талабы бойынша төлем мөлшерi қайта қаралуы мүмкiн.
Жер учаскесiн жалға берушi ретiнде мемлекет немесе мемлекеттiк жер пайдаланушы болса, онда жалға берiлген жер учаскесi үшiн төлем ақы алу тәртiбi Қазақстан Республикасының Салық және бюджетке төленетiн өзге де мiндеттi төлемдер туралы заңымен тiкелей реттеледi. Осы аталған Салық кодексi заңды күшiне енгенге дейiн, бұл мемлекетпен жер пайдаланушылар арасында пайда болатын қатынастар Азаматтық кодекс ережелерiмен реттелiп отырған болатын.
Әдебиеттер
- Кондрашова А.Н. Рынок аренды нежилых помещений // Аренда. – М., 2002. – С. 59-72.
- Нурахметова Г.Г. Правовое регулирование сделок в сфере земельных отношений. – Алматы: Қазақ университеті, 2004. – 132 с.
- Айгаринова Г.Т. ҚР-ның тұрақты даму жағдайында жер нарығын құқықтық реттеудің теориялық мәселелері. – Алматы: Қазақ Университеті, 2013 – 312 б.
- Еркінбаева Л.Қ., Айғаринова Г.Т. Қазақстан Республикасының жер құқығы. Жалпы және ерекше бөлімдер. – Алматы: Жеті жарғы, 2010. – 311 б.
- Бектұрғанов Ә.Е. Қазақстан Республикасында азық-түлік қауіпсіздігін қамтамасыз етудің құқықтық мәселелері: монография. – Талдықорған: ЖМУ, 2012. – 207 б.
- Аграрное право / под ред. Г.Е. Быстрова, М.И. Козыря. – М.: Юристъ, 2000. – 534 с.
- Қазақстан Республикасының азаматтық кодексі (1999 ж. 1 шілдедегі № 409-1) (ерекше бөлім) // Параграф ақпараттық құқықтық жүйесі.
- Земельное право: учебник для вузов / под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Норма-Инфра, 1999. – 400 с. – С. 196.