Қазақстан республикасындағы тұрғын үй нарығының бәсекелік жағдайы

Аңдатпа

Тұрғын үй секторы экономиканың көп бөлігін құрайды, көлемі нақты ЖІӨ 20- 50% дейінгі аралығында болады. Тұрғын үй құрылысы экономиканың басқа да маңызды секторларына, соның ішінде осы нарық тығыз қарым-қатынаста болатын құрылыс индүстриясына эсер етеді. Тұрғын үй саласын реформалау макроэкономикалық тұрақтандыру саясатының және құрылымдық өзгерістердің ажырамас бөлігі болуы керек.

Тұрғын үй құрылысы нарығын қалыптастыру - белгілі бір тұрғын үй саясатын жүзеге асыру кезінде әртүрлі элементтерден құралған көп сатылы үдеріс. Құрылыстың ерекшелігі халық шаруашылығының саласы ретінде оның өнімдерінің өндірілуіне байланысты. Ол қозғалыссыз қалыптасқан жерінде қолданылады, оның қалыптасуына ұзақ мерзімді талап етеді. Құрылыста әрбір объектіні жаңадан бастау қажет, сәйкесінше, жұмысты да дұрыс ұйымдастыра білу қажет. Еңбек құралдары және қызмет көрсететін адамдар үнемі қозғалыста болады, өндірістік процесс үнемі кеңістікте жүзеге асады. Бұл ағымдық өндірісті күрделендіреді.

Тұрғын үй саласы - бұл тұрғын үй нысандарына жеке меншік үстемдік ететін халық шаруашылығының ерекше тармағы. Тұрғын үй саласының нысандары жылжымайтын мүліктер нарығының негізін құрайды. Бүгінгі күні аталған рынок бизнестің табысты түріне айналды [1, 4-6 66]. Сондықтан да, Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүліктер нарығының қарқынды дамуы осы салаға инвестиция салуға дайын мемлекеттің, көптеген бизнес-құрылымдардың назарын өзіне аударуда.

Құрылыс саласына инвестиция салу инвестициялық жобалаумен тікелей байланысты. Жобаға салынған инвестицияның тиімділігін бағалау жобалау жұмыстарының тәжірибесінде маңызды және қажетті құрамдас бөлім болып табылады. Оған тұрғын үй құрылысы саласындағы инвестициялық-құрылыстық қызметке кері әсерін тигізетін бірқатар факторлар ықпал етеді, атап айтқанда: тұрғын үй саласының әлеуметтік-экономикалық тұрақсыздыққа барынша бейім болуы; әдістемелік және нормативті қамтамасыз етудің жаңа шарттары мен талаптарына сәйкес болмауы; тұрғын үй құрылысында құрылыс қызметін реттеу мен басқарудың экономикалық әдістерінің жетілдірілмеуі; құрылыста және пайдалануда келісім-шарттық жүйенің дамымауы (тұрғын үй құрылысы саласында маманданған ұйымның болмауы); инвестициялық-құрылыстық қызметке қатысушылар құрамының қызығушылықтарының толық ескерілмеуі; ұйым қызметін жобалауды ұйымдастыру тәжірибесінің және тәсілдерінің жетілдірілмеуі және т.б.

Инвестициялық қызмет мақсаттылығының экономикалық дағдарыс кезіндегі әдістемесі нарықтық экономиканың талаптарына негізделеді, сондықтан инвестиция немесе мақсаттылығының критерий! оның тиімділігін бағалау болып табылады.

Құрылыс - бұл халық шаруашылығындағы маңызды, әрі ірі салалардың бірі.

«Құрылыс» саласының құрамы мынадай - құрылыс монтаждық жұмыстарды орындайтын, стандартты емес және котель - көмекші құралдарын дайындау бойынша, құрылыс ревизиясын алдын-ала монтаждау бойынша және қайта қалпына келтіру жұмыстарымен байланысты. Жұмыстар бойынша жерді рекільтивациялау бойынша жұмыстарды орындайтын құрылыс индустриясын үйрену.

  • капиталдық салым есебінен түгел асырылатын тереңдікпен бұрғылау;
  • жоспарлы іздену, жобалы-құрылыс ұйымдары, құрылыс саласындағы ғылыми ізденіс ұйымдары;
  • құрылысты шаруашылық басқару ұйымдары.

Құрылыстың ерекшелігі халық шаруашылығының саласы ретінде оның өнімдерінің өндірілуіне байланысты. Ол қозғалыссыз қалыптасқан жерінде қолданылады, оның қалыптасуына ұзақ мерзімді талап етеді. Құрылыста әрбір объектіні жаңадан бастау қажет, сәйкесінше, жұмысты да дұрыс ұйымдастыра білу қажет. Еңбек құралдары және қызмет көрсететін адамдар үнемі қозғалыста болады, өндірістік процесс үнемі кеңістікте жүзеге асады. Бұл ағымдық өндірісті күрделендіреді [2].

Капиталдық салымның негізгі мақсаты - жалпы алғанда ұдайы өндірістің тиімділігін арттыру болып табылады. «Құрылыс» саласының соңғы өнімі жобаны - іздеу, құрылыс - монтаж, жөндеу -құрылыс ұйымдарының өнімі болып табылады.

Соңғы кезде тұрғын үй құрылысы проблемаларының шешілу жолдары туралы көп айтылуда.

Еліміздегі тұрғын үй мәселесін құрылыс саласының тиімді дамуымен байланыстыруға болады. Тұрғындар санының өсуі, жаңа жанұялардың құралуы, халықтың неғұрлым қолайлы тұрғын үй шарттарына ұмтылуы тұрғын үй санының көптеп салыну қажеттілігін туғызады. Құрылыс саласын серпінді дамыту үшін жағдайлар жасау және халықтың қалың қауымы, бірінші кезекте-әлеуметтік қорғалатын жіктері үшін тұрғын үй құрылыс қарқынын арттыру керек [3].

Заманауи экономика шарттарында мемлекеттің әлуметтік-экономикалық дамуы ұлттық және шетелдік инвестициялардың тиімділгінен тәуелді екені белгілі. Қазақстан үшін инвестициялар тек қана экономикалық өсудің қайнар көзі емес, әлемдік эконом и калық кеңістікке енудің өзіндік алғышарты болып саналады. Инвестициялар ел экономикасына ауқымды эсер ететін қуатты экономикалық, қаржылық құрал екенін ескере отырып, оны дамытудың келесідей тенден-цияларын айқындауға болады: инвестициялық үрдіске қатысушылар қызметінің белсенділігін арттыру; инвестициялық ахуалды тұрақты жетілдіріп отыру; инвестициялық қызметтің құқықтық қамтамасыз етілуін жетілдіру; инвестициялық үрдісте жобалық менеджментті дамыту.

Дамыған шетелдердің тәжірибелері көрсеткендей тиімді тұрғын үй нарығының қалыптасуы үш құрамдас бөлік негізінде жүреді. Олар - жеке меншіктегі тұрғын үйлер, коммерциялық немесе әлеуметтік жалға тиесілі жалдық тұрғын үйлер және мемлекеттік, яғни муниципалды үйлер.

Экономикасы дамыған елдерде орта және жоғары табысты адамдардың жеке меншік баспаналары бар, темен дамыған мемлекеттердің өзінде жеке меншік баспананың үлесі - 50% құраса, Германияда бұл көрсеткіш - 40%, Швецияда - 43%, Голландияда - 45% құрайды, ал қалған 50% жалға берілетін үйлердің үлесінде: оның 40% жекеменшік иелері бар жалға берілетін үйлер (табысты үйлер), 10% әлеуметтік жалдық үйлер (муниципалды жалдық үйлер).

Жалдық тұрғын үйді қалыптастыру мен дамыту кезінде, барлық нысандар сияқты оған сыртқы және ішкі факторлар ықпал етеді. Erep коммерциялық мақсатқа негізделген үйлер жалға берілсе, онда пәтердің ерекшеліктеріне байланысты оны жалдау ақысы да жоғары. Erep қоғамның аз қамтылған отбасылары үшін мемлекеттік тарапынан салынған коммуналдық үйлер жалға берілсе, сәйкесінше бұл сегменттің жалдық төлемі де темен. Жалдық тұрғын үй нарығының қызметтері, тұрғын үйдің ерекшелігімен анықталады.

Құрылыс - материалдық өндірістің аса қуатты өнеркәсіптік саласы. Күрделі құрылыстың көлемі мен деңгейінен материалдық өндірістің басқа да салаларының дамуы, елдің экономикалық әлеуеті мен ұлттық табысының өсуі қамтамасыз етіледі.

Тұрғын үй саласындағы нысандар құрылысы жобалық шешімдер негізінде жүзеге асады. Жобалық шешім - кең мағынада, ой немесе келешектегі іс- әрекеттердің жоспары. Tap мағынасында - құрал-жабдықтарды, өнімдерді немесе қызметтерді жасақтаудағы құжаттар жиыны, сондай-ақ, бірқатар құжаттардың алдын-ала үлгілері.

«Құрылыс» саласы туралы айтқанда, нарықтық экономистер капитал иеленушілер мен инвестициялық үдерістердің басқа да қатысушылары, яғни инвестициялық кешен арасын біріктіретін қарым-қатынасты меңзейді.

Жүйе ретінде құрылыс нарығы өзіне: құрылыс нарығының субъектілерін; нарықтық қатынас объектілерін; құрылыс кешені нарығының инфрақұрылымы; нарықтық механизм; мемлекеттік бақылау; нарықтық реттеу мен өзін-өзі реттеуді біріктіреді.

Құрылыс нарығының субъектілері: инвесторлар, тапсырыс берушілер, мердігерлер, ғылыми-жобалау мекемелері, ғылыми-зерттеу институттары (ҒЗИ), құрылыс материалдарын өндіруші және құралдар құрылғылар өнеркәсібі мекемелері, құрылыс және машина жасау кәсіпорындары, технологиялық, энергетикалық және басқа да құралдарды жасаушы кәсіпорындар.

Нарықтық қатынас объектілері болып: құрылыс өнімдері (ғимараттар, нысандар және олардың кешені және т.б.); құрылыс машиналары; көлік құралдары; материалдар, бұйымдар; құрылғылар; капитал; жұмыс күші; ақпарат және т.б. табылады.

Құрылыс кешені нарығының инфрақұрылымының құрамына: банктер -ұлттық (мемлекеттік), сыртқы экономикалық, инвестициялық, акционерлік коммерциялық, ипотекалық және т.б.; биржалар - тауарлық-шикізатты, еңбек ресурстарының, қор (бағалы қағаздар), жылжымайтын мүліктердің және т.б.; брокерлік кеңселер мен фирмалар; институционалдық инвесторлар - зейнетақы қорлары, сақтандыру фирмалары, ашық және жабық үлгідегі инвестициялық қорлар мен фирмалар және т.б.; шет елдік инвесторлар; агенттіктер, делдалдық, жарнамалық, ақпараттық қызметтер мен фирмалар; инженерлік-кеңес беруші орталықтар; аудиторлық фирмалар; құрылыс кешеніндегі венчурлық (тәуекелді) кәсіпорындар; шағын бизнесті қолдаушы бағдарламалар мен қорлар; бақылаушы-инспекциялық қызметтер; арбитраж, сот және т.б..

«Жоба» түсінігі бірқатар белгілері бойынша ортақ сипаттамалары бар әртүрлі қызмет түрлерін біріктіреді, мұндай си патта мала рдың бастылары ретінде төмендегілерді этап етуге болады: нақты мақсаттарға, белгілі нәтижелерге қол жеткізуге бағытталуы, көптеген өзара байланысты іс-әрекеттердің реттелмелі түрде орындалуы, басталу және аяқталу уақытының шектеулі түрде белгіленуі.

Кез-келген нысанның құрылысы үшін ең алдымен, оның салынуының экономикалық мақсаты мен техникалық мүмкіндіктерін бекітіп алу керек. Мұндай міндеттер «жоба» деп аталатын арнайы құжатта бейнеленеді.

Жоба - бұл жасалатын инженерлік ғимараттың немесе басқа да кез-келген өнеркәсіптік немесе азаматтық бағыттағы нысанның төмендегідей жүйеде қалыптастырылған мақсаттары:

  • болашақ ғимараттың архитектуралық-жоспарламалық, құрылғы- жинақтамалық және технологиялық шешімдерін бейнелейтін сызбалық материалдары (сызбалар);
  • нақты табиғи ортадағы жұмыстың қауіпсіздігі мен сенімділігі, оның құрылысының техникалық мүмкіндіктерін негіздеуші түсіндірме-анықтамалық жазбалары;
  • құрылыстың құны мен қаржылық, материалдық, еңбек ресурстарының шығынындарының экономикалық мақсаттылығын негіздеуші сметалық- экономикалық бөлімі.

Әлемдік тәжірибеде құрылыстағы инвестициялық жобалардың экономикалық тиімділігін бағалаудың әдістері бар, олар алға қойылған мақсаттардың шындыққа негізделуі мен жобаны іске асыруда жүргізілетін жұмыстардың жайын бақылау үшін жасалған. Дегенмен, тұрақты нарықтық экономикалы елдер тәжірибесінен «көшіріп алып, қолдану» қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді, себебі бұл әдістер қаржылық талдаудың күрделі әдіс-шараларына сүйенеді.

Сондықтан:

  • шетелдік әдістерге негізделген, нарықтық экономиканың дамуында өзінің өміршеңдігін дәлелдеген әдістерді қолданана отырып, отандық әдістер нақты нысандардың жобалық шешімдерде қалыптасқан тиімділік резервтерін ескеруі тиіс;
  • капитал салымдарының жалпы тиімділігіне негізделген ірілендірілген экономикалық бағыттар әдістерін жеткілікті дәрежеде толықтыруда, жобалаушылар тиімділікті бағалау механизмін инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде қолдануы тиіс;
  • инвестиция тиімділігін талдау механизм! инвестициялық қызметтің мекен- жайлық, мерзімдік және субъективті (инвестордың тапсырысы бойынша) ерекшеліктерін ескеруі тиіс;
  • обалардың көпнұсқалылығы болуы тиіс, сәйкесінше, олардың экономикалық тиімділігін бағалауды жетілдіру қажет;

инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде экономикалық тиімділікті бағалауда бастапқы мәліметтермен өзара байланыс болуы тиіс, бұл - инвестициялық циклдің мерзімінде тиімділік көрсеткіштерінің өзгеруін бағалауға мүмкіндік береді.

Құрылыс саласын еліміздің экономикалық дамуының «локомативі» деп қарастыруымыз қажет. Жергілікті халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қамтамасыз ету, қажеттілікті қагағаттандыру факторларының бірі. Осыған орай тұрғын үй саласының қалыптасуы мен дамуының маңызы зор, себебі материалдық құндылықтардың ұдайы өндірісінің үрдісін қамтамасыз етеді және тұрғындардың тұрақты өмір сүру жағдайларын қалыптастырады. Тұрғын үйдың көлемді құрылысы сұранысты қалыптастырады, құрылыс материалдары өнеркәсібінің, жиһаз өндірісінің, металл өңдеу және отандық өнеркәсіптің барлық салаларының дамуына жағдай жасайды.

Тұрғын үй инфрақұрылымының қалыптасуы нарықтық институттық және институттық емес қолдауымен қамтамасыз етіледі. Сонымен қатар ұйымның жеке топтары нарықтың әртүрлі аспектілеріндегі профессионалдық бейімделуге қатысады.Қозғалмайтын мүлікпен жұмыс жасайтын құрылыстық фирмалар нарықта бір-бірімен тәжірибе алмасады. Олар жергілікті тұрғындарға осы саладағы ақпараттарды жеткізеді. Сонымен қатар қозғалмайтын мүліктің профессиональдық бағалауымен айналысатын жаңа ұйымдар қалыптасады.

Нарықтың басқа сегменттеріне қарағанда тұрғын үй нарығы жақсы дамыған. Тұрғын үй саласындағы қозғалмайтын мүлікке тұрғын үйлер, пәтерлер, тұруға болатын құрылыс түрлері жатады.

Құрылыс ұйымдарының қызметін ұйымдастыру Қазақстанда соңғы жылдары қалыптаса бастады. Құрылыс ұйымдарының қызметінің жандануы Қазақстанда тұрғын үйлерді жаппай жекешелендіру кезеңінде пайда болды. Сондай-ақ Қазақстан Республикасында құрылыс ұйымдарының тиімділігі қозғалмайтын мүлік нарығымен қатар дамыды. Сонымен қатар риэлторлық фирмалар да дамып отырды.

Тұрғын үй нарығының инфрақұрылымға тұрғын үй құрылысына құралдарды инвестициялайтын несие-қаржылық мекемелер жатады. Тұрғын үй құрылысының жинақтарының жүйесі Қазақстан Республикасы аймағында тұрғын үй жағдайын жетілдіру үшін несие алу мақсатында жеке жинаққа негізделген. Бұл қатынастағы мемлекеттің ролі Қазақстан Республикасы тұрғындарына төлем арқылы құрылыс ұйымдарының жүйесіне қолдау көрсетумен сипатталады. Құрылыс жинақтарының қатысушыларына тұрғын үй құрылысы жинақтарының банкілері, осы банктің салымшылары болып табылады [4, 344-349 бб].

Қазақстан Республикасында құрылыс ұйымдарының дамуы т.б.тиімді салаларалық дамуына себепші болып отыр. Бірақ құрылыс ұйымдарының жетілуіне қарамастан шешімін талап етіп отырған көптеген проблемалар бар.

 

Әдебиеттер тізімі

  1. Н.Ә.Назарбаев «Қазақстан-2050» Стратегиясы қалыптасқан мемлекеттің жаңа саяси бағыты» Жолдауы 14.12.2012 ж -4-6 бб.
  2. Указ Президента Республики Казахстан "О мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года" от 28 января 1998 г. № 3834 с изменениями и дополнениями от: 7 сентября 1999г. № 206 - 17 февраля 2000г. - №344.
  3. Тұрғын үй құрылысы кешенін қалыптастыру және дамытудың теориялық негіздері // «Аймақтық экономиканы индустриалды-инновациялық дамыту мәселелері» атты XFTK материалдары.
  4. Құрылыс кешені ұйымдарының қызмет көлемі мен даму деңгейін талдау // Қ.А.Ясауи атындағы ХҚТУ. «Хабаршы». -Түркістан, -2012.-№1(64). -344-349 б.
Жыл: 2017
Қала: Атырау
Категория: Экономика