Қазақстан Республикасының өнеркəсіп жерлері аясындағы заңнамасын ары қарай жетілдіру үшін шетелдердің жер қатынастарын реттеу тəжірибесінің алатын орны ерекше.
Ең жақын, тəжірибесі жоғарғы көрші ел Ресей Федерациясы, ол да Қазақстан Республикасы сияқты минералды–шикізат секторына бағытталған.
Ресейдің жер қоры 1709,8 млн га, яғни 12,5% əлемдік аумақтың жəне 420 млн га континенталдық шельфті қамтиды. Ресей аумағы 55% қара топырақты жерге бағытталған, 50% тұщы су қорына жəне 60% шырша тұқымдас ағаш қорына арналған.
Ресей минералды шикізатты өндіруде əлемде алдыңғы орынға ие. Ресейдің жер қойнауы əлем бойынша мұнайдың 12-13%, газдың 32%, көмірдің 11%, темірдің 26%, никельдің 36%, кобольттың 18%, мырыштың 10%, мыстың 15%, қорын құрайды. Алмаз, платина, алтын, күміс, титан, цирконий жəне жерде жиі кездеспейтін металдардың қоры бойынша Ресей əлем елдері арасында алғашқы үштікке кіреді. Өткен ғасырдың 90 жылдарында Ресейдің пайдалы қазбаларының негізгі түрлері баланстық қоры бойынша 30 триллион АҚШ долларына бағаланды, ал баламалық қоры 150 триллион болып бағаланды.
ХХ ғасырдың аяғында Ресейдің қорында пайдалы қазбалардың жалпы көлемі пайызбен есептегенде: апатиттер - 55, табиғи газ – 28, алмаз – 26, никель – 22, калий тұзы – 16, темір рудасы – 14, түрлі түсті металл – 13, мұнай -12, тас көмір – 12 пайызды құрады.
Минералдық–шикізат секторы Ресейдің экономикасында жетекші орында: 40% өндірістік кəсіпорын қоры жəне 13 % баланстық баға қоры жер пайдалану аясындағы қорлар болып есептеледі. Шикізат саласындағы қамсыздандыру 30% жəне 50%-ға жуығы мемлекеттің экспорттық көлемі [1].
Ресей Федерациясының Жер кодексінің 88-ші бабына сəйкес өндіріс жерлері деп, белгілі бір ұйымның жұмысын қамтамасыз етуде немесе өнеркəсіптік обьектілері эксплуатациясында жəне белгілі бір себеп бойынша бұл жерге құқығы бар делінген.
Кəсіпорындардың ісін қамтамасыз ету мақсатында өнеркəсіп объектілерін белгілі бір мақсаттарда пайдаланған кезде сол объектілерді қамтамасыз ететін əкімшілік ғимараттарда өнеркəсіпті орналастыру үшін жер учаскелері берілуі мүмкін.
Қызметін ұйымдастыру жəне түрлендіру мақсатында өнеркəсіптік жəне əкімшілік ғимараттар, құрылыстар, құрылымдар жəне қызмет көрсету объектілері үшін жер учаскелері берілуі мүмкін, сондай-ақ санитарлық – қорғаушылық жəне басқа да ерекше қолдану шартты аймақтары құрылады.
Өнеркəсіптік мақсатта берілген жерлер көлемі, техникалық құжаттар мен бекітілген нормалар тəртібіне сəйкес анықталады[2].
Тау–кен өндіруші жəне мұнай, газ өндіруші ұйымдарға пайдалы қазбаларды өндіруге берілетін жер учаскелері тау жерлерін рəсімдегеннен кейін беріледі. Ресей Федерацисяының жер заңнамаларына сəйкес, өндіріс, энергетика, көлік, байланыс, радиохабарлау, теледидар, ақпарат, космостық қызметті қамсыздандыру жерлері, қорғаныс жері, қауіпсіздік жəне басқа да арнайы мақсаттағы жерлер өнеркəсіп жерінің құрамына кіреді.
Өнеркəсіптік жəне басқа да мақсаттағы жерлер Ресей Федерациясының өзіндік жер категориясын құрайды.
Өнеркəсіптік жəне басқа да мақсаттағы жерлер өздерінің арнайы мақсаттағы сипаттамасына қарай жəне пайдалануына байланысты төмендегідей бөлінеді:
- өнеркəсіптік жерлер;
- энергетика жерлері;
- көлік жерлері;
- байланыс, радиохабарлау, теледидар, ақпарат жерлері;
- космостық қызметті қамсыздандыруға арналған жерлер;
- қауіпсіздік жəне қорғаныс жерлері;
- басқа да арнайы мақсаттағы жерлер[2].
Осындай аймақтағы жер құрамына кіретін жер учаскелері, жер учаскелерінің меншік иелерінен, жер пайдаланушыларынан, арендаға алушылардан алынбайды, бірақ олардың шекараларында оларды пайдалануға ерекше режим қолданылуы мүмкін.
Өнеркəсіптік жерлердің көбісі ауылдық жерлерден болады жəне ауылшаруашылық мақсаттағы жерлер, əсіресе тұрғын мекендерде жəне көлік жүйелеріне жақын жерлер арнайы мақсаттағы жерлерді кеңейтуде негізгі жер қоры болып есептеледі. Жер Кодексінің 30-32 жəне 49-бабына сəйкес, өнеркəсіптік жəне ауылшарушылығы қорындағы жерлерде құрылыс жүргізу үшін жерлер алынады.
Сонымен қатар, мемлекеттік немесе муниципалдық меншіктегі жерлер азаматтарға жəне заңды тұлғаларға меншікке беріледі, ал кейбір жағдайларда берілмеуі мүмкін:
- айналымдағы жер учаскелері (ЖК 27 б.);
- жекешелендіруге тыйым салу;
- мемлекеттік немесе муниципалдық меншіктегі жер учаскелерін резервтеу.
Қазіргі таңда ерекше қорғалатын аумақтарды кеңейту жəне жаңғырту кезінде резервіленеді (ЖК 95б.)[3]. Сондай-ақ, федералды көлік жолдарын салу кезінде мемлекеттік немесе муниципалдық меншіктегі жерлерде құрылыс жүргізу үшін рұқсат берудің екі түрі бар:
- объектілерді орналастыру үшін алдын ала келісілмеген орындар;
- объектілерді орналастыру үшін алдын ала келісілген орындар.
Бірінші түрі мемлекеттік жəне муниципалдық меншіктегі жер учаскелері бар болса қолданылады, яғни жекешелендіру немесе басқа тұлғаларға игеруге беру жоспарланады. Бұндай жағдайда жер учаскелері арендаға немесе пайдалануға меншікке беріледі. Меншікке беру құқығы тек қана сату арқылы жүзеге асады.
Жер учаскелерін беру келесі тəртіппен жүргізіледі:
- жер учаскелерін қалыптастыру;
- жер учаскелерін мемлекеттік кадастрлық есепке алу (жер учаскелері туралы мəліметтерді мемлекеттік жер кадастрына кіргізу);
- осы аталған жер учаскелерін арендаға, меншікке, пайдалануға беру туралы сатуды ұйымдастыру жəне жүргізу.
Алдыңғы қатарлы Ресей оқымыстыларының ойынша, ашық экономикалық жаһандандыру процесі дамуда жəне жерді пайдалануды мемлекеттік реттеу институты əлемдегі ең маңызды мəселе. Осы жағдайдағы, сондай-ақ, экономикалық тұрғыдан қарастырғанда маңызды ерекшеліктерді ескереді: біріншіден минералдық шикізат, пайдалы қазбалардың орындары, геологиялық құрылыстың орындары, сəйкесінше белгілі бір кеңістікпен шектеледі, екіншіден, минералдық ресурстар қайтадан қалпына келмейді, үшіншіден, минералды шикізатты ресурстарды өңдеу кезінде уақытша фактор анықтаушы деп есептелінуі керек[1].
Біздің ойымызша, Қазақстан Республикасында осындай шаралар қолданылуы керек.
Нəтижелі іс-əрекет ретінде Ресей Федерациясының мемлекеттік кеңес Президиумының жұмыс тобының ұсынысын қолдану қажет, сəйкесінше:
- жер қойнауы қорына бірыңғай мемлекеттік меншікті нығайту жұмыстарын енгізу;
- жер қойнауын пайдаланудағы мемлекеттік лицензиялау саясатын нығайту, сондай-ақ недрді жəне табиғатты пайдалану қызметімен байланысты қызмет түрлерін меңгеруі;
- Жер қойнауын зерттеу жүйесін дамыту жəне жаңғырту;
- Тау кодексін енгізу;
- Ресурстарды үнемдейтін жаңа технологияларды енгізу жəне жобасын əзірлеу;
- Мемлекеттік геологиялық бақылау жəне қадағалау жүйесін қалыптастыруда жұмыс істеуі;
- Мемлекеттің минералдық шикізат базасына тұрақты мониторинг енгізу;
- Пайдалы қазбаларды пайдалану жəне іске қосу бағдарламаларын əзірлеу, жəне т.б.
Қазақстан Республикасының жер заңнамасын дамыту үшін тек қана Ресей заңнамаларын ғана қолдануға болмайды.
Өндірістік жерлердің негізгі басымдықтарын əлемдік нарықта бақылау қажет. Сарапшылар байқағандай, 2008 жылы өнеркəсіптік жер нарығында өткен мерзімдегі көрініс бойынша жағдай қалыптасқан. Panorama Estate компаниясының сарапшылары, жыл сайын өндірістік учаскесіне сұраныс өсуде дейді, бірақ бұл оған бағаның өсуіне əкеп соқпайды дейді.
Бұл сектордағы жағдайда мұхиттың ар жағынан келген дағдарыс ықпал етеді.
Cushman & Wakefield Stiles & Riaborobylko компаниясының ақпараттары бойынша көптеген шет ел фирмалары өзінің Ресейдегі акцияларын сатып АҚШ жəне Еуропадағы бизнестерін қолдауда. Қазіргі таңда өнеркəсіптік аумақтар көлемі екі миллиард АҚШ доллар бағасында деп Cushman & Wakefield Stiles & Riaborobylko компаниясы көрсетеді[4].
Компаниялар болашақ құрылыс алаңдарына көп көңіл бөледі. Əдетте олар стратегиялық жақсы жəне көлікке ыңғайлы учакелерді іздейді. Ол трассадан жақсы көрінетін, басқа да ірі кешендерден алшақ емес, дұрыс құрылған нысанда болуы керек. Осындай жерлер 10 жылдан 49 жылға дейін арендаға беріледі.
Бірақ, жер пайдаланушылар шарттың бұл нысанын сирек қолданады. Осылайша жерді арендаға беру 0,6 % құрайды. Көп сұраныста болатын жер көлемі 1 гектардан 10 гектарға дейін. «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» компаниясы бұған мынадай деп жауап береді: өнеркəсіптік жерлер құрылысқа жəне жылжымайтын мүлікті сатуға арналған өнеркəсіптік жерлер қоймаларды салуға алмастырылады. Бұл жағдайда девелоперге 1 гектар шамасында жер, ал екінші жағдайда 5 гектарға жуық жер қажет. Орналасу жеріне байланысты алатын болсақ, онда трасса бойындағы жерлерге сұраныс өте көп. Бұлардың бағасы сəйкесінше жоғары болады. Colliers International компаниясының сарапшыларының көзқарасы бойынша, өнеркəсіпке арналған жерлердің сату бағасы қасында орналасқан ғимараттармен анықталады, яғни коммуникацияның болуы жəне инфрақұрылымның дамуы.
Қазіргі таңда қоймаға арналған жердің бағасы 1 гектарға 500 мыңына 1 миллион долларға дейін немесе 5- 10 мың доллар 1 соттығына. «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость»-тің пікірі бойынша саудаға арналған жерлер қымбатырақ тұрады.
Девелоперлерді ерекше қызықтыратын учаскелер, ол коммуникация жүргізілген жерлер. Мысалы: Мəскеу маңындағы 100 квадрат жер 35-40 мың доллар, ал Мəскеуде 1 сотық жер 100 мың доллар[4].
Əлемдік нарықта өндірістік жерлерге байланысты ең күрделі мəселе Қазақстанды да қамтуы мүмкін.
Аналитикалық орталықтың сарапшыларының ойынша, девелоперлер ауылшаруашылығына арналған жерлерге көп көңіл бөледі, олардың бұл аядағы жер көлемі 1 миллион гектардан асады. Инвесторларға ауылшаруашылығы жерлерін алған тиімді, себебі бұл жерлерді кейінірек керекті категорияларға ауыстыруға болады. Бұдан кіріс 500%-ға дейін болуы мүмкін. Инвесторлық көзқарастан ауылшаруашылық жері кіріс көзі болып табылады.
Ауылшаруашылығы жерлері учаскелерін алып, оларды басқа категорияларға ауыстырып жылдық 100% табыс табуға болады.
Бірақ, бұл жерде біршама кемшіліктер бар. Мысалы: меншік иелері (жерлердің меншік иелері) бір категориядан екінші категорияға ауыстыру мерзімдері сəйкес болмауы мүмкін. Бұл уақыт шығын келтіреді. Кейбір жағдайда бұл іс–шара төрт, алты ай 1,5-2 жылға созылуы мүмкін. Сол себепті көптеген сатушылар сатып алушыға өздерінің «Əкімшілік қорын» ұсынады. Panorama Estate хабарлауы бойынша, ауылшаруашылық жерін өндірістік категорияға ауыстыру бағасы 1 сотысына 400–600 долларға дейін болады. Panorama Estate компаниясында одан да көп сан көрсетіледі, яғни 1- 1,5 мың доллар. Бұл жобалық құрылыстың өзіндік бағасын көрсетеді. Дегенмен де, жердің категориясын ауыстыру, дайын ауыстырылған жерлерден арзанырақ түседі. «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» ауылшаруашылық 100 квадрат жерді 1 мың доллар, ал өндірістік жердің 1 сотысы 3-4 мың доллар деген мəлімет береді. Ресей Федерациясының өндірістік жер нарығындағы бұл жағдай бізде де қайталануы мүмкін[4].
Сол себептен, жерлердің санатын ауыстыруға заңи шек қою керек, олай етпеген жағдайда ауылшаруашылық жерлері азаяды. Сонымен қатар, құнарлы жер қабаты жоғалады жəне ауылшаруашылығы мақсатындағы жер көлемі қысқарады.
Әдебиеттер
- Лойко П.Ф. К проблеме оценки природных ресурсов и земли как составляюших национального богатства страны//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2002. №2-3 (11-12).
- Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года//Информационный банк «Консультант Плюс: Высшая школа».
- Постановление Правительства РФ от 30 июня 1999 г. №718 «О резервировании земельных участков для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования» // СЗ РФ.- - №27-. С. 3389.
- Петров Н. Анологический обзор//Недвижимость и цены.- - 22 сентября.- №38.- с.- 62-65.