Шетел экономикасындағы несиелеу жүйесінің экономикалық ұйымдастыру параметрлері

Барлық әлемде ипотекалық несиелеу ұзақ мерзімді несиелеу тұрғын үй бағдарламасы ретінде дамиды және қызмет етеді. Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік мәселелерін шешуге мүмкіндік жасайды, ол ең алдымен тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі, екіншіден, кәсіпорын мен азаматтардың уақытша бос ақша қаражаттарын өзіне тарта отыра инфляцияны төмендету. Әлемнің көп елдерінде ипотекалық несиелеу арқылы тұрғын үйді шешудің негізгі түрі болып табылады. Дамыған елдердің тәжірибесінен ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың негізгі қағидаттарын бөліп көрсетуге болады. Біріншіден, мемлекет халықтың бірнеше аз қамтамасыз етілген категорияларын «әлеуметтік» тұрғын үйді қамту бойынша әртүрлі әдістемелермен қызмет етуін көрсете өз азаматтарының жеке құқықтарының орындалуына белсенді ынталандырады. Екіншіден, елдердің көбінде халықты тұрғындық қаржыландыруда мемлекеттік көмекті бөлудің мемлекеттік капитал мен сақтандыру компанияларының қатысуымен мамандырылған ипотекалық институттар жинақтаушы банктер маңызды рөлін алады. Дамыған елдерде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үрдісіндегі коммерциялық банктердің қатысуы да үлкен орын алмайды.

Ипотеканың әлемдік тәжірибесі негізінде екі көзге сүйенеді – халықтың жинақтау шотына және ипотекалық несиелердің сомасына бағалы қағаздарды эмиссиялар. Бірінші көзі Германия ипотекасы үшін негізі болып табылады, ал екіншісі АҚШ ипотекасы үшін.

Немістік нұсқасының негізінде банктермен тығыз байланысты ірі тігінен интеграцияланған құрылымды және белсенді мемлекеттік қолдау негізінде іске асатын бағыттардағы ресурстар мен барлық күштердің концентрациясын құрастыру жатады. Дәл осындай құрылым шетел нарығында ел үшін орынды жаулап алуды, жоғарғы ақылы жұмыстар орнығуына рұқсат беруді қамтамасыз етеді. Бұл нұсқа Жапонияда, Оңтүстік Кореяда табысты жүзеге асырылды.

Германияның ипотекалық банктері жер закладтары мен коммуналды облигацияларын эмиссиялау арқылы қайта қаржыландырылады. Германиядағы ипотекалық несие жер учаскесінің анық белгілене бағалық құнынан 60% жоғары болмауы керек екенін айта кеткені жөн. Германиядағы ипотекалық несиелермен закладттар басымды жасауда нақты ставкамен беріледі және эмиссияланады. Қазіргі таңда нарықтағы пайыздық ставканың жылдам ауысатындықтан немістік ипотекалық банктер әр 2–3 жылдан кейін нақты несиелік пайыздық ставканы банк пен қарызалушы қайта қарастыруды өтінетін «бөлінген» деп аталатын несиеге көшті. Ипотекалық закладты жабу мерзімі 5 – 10 жылды құрайды.

Американдық жолы қаржылық инфрақұрылымының дамуына сүйенеді. 30жылдағы АҚШ-тағы экономикалық дағдарыс шартындағы елдің қаржылық нарығы құлап, ажырады және ипотека нарығында жылжымайтын мүлік тез арзандады, өтімсіз болды, оны сату қиынға түсті. Осының себебінде сақтандыру компаниялары тоқырауға ұшырады, сақтандыратын ештеңе болмады. Бірақ та мемлекет тез және тиімді шешімді қабылдады: кепілдікке жер мен жылжымайтын мүлікті алып несиелерді беру туралы құжаттарды сатып алынған «Фэнни Мэй» (FNMA, Федералды ұлттық ипотекалық ассоциация) құрылымын құрды. Негізінде азаматтар үшін үй мен пәтерлердің құрылысы туралы айтылған еді. Біртіндеп мүлікті кепілдікке ала отыра, ұсақ бизнес үшін коммерциялық несиелеу де дами бастады. Мемлекеттік құрылымдар ипотекаларды сатып алып және оларды ірі пакеттерге жинады. Одан кейін қор нарығында қуана – қуана сатып алатын, оларды қамтамасыз етуге өзінің бағалы қағаздарын шығарды. Барлық елдерде ипотеканы ірі пакеттерге жинай отыра, аталған құрылым сақтандыру компаниясы секілді болды және тәуекелдерді төмендетті. Сонымен, ипотекалық несиелеудің ең төменгі пайызы ретінде мүмкін болды. Сонында адамдар кепілдікке жерді бере отырып, үйді, пәтерді сатып алуға ұсақ бизнесті дамытуға ссудаларды ала алды. Бұл тірілтудің қуатты факторы болды. Содан кейін «Фэнни мэй» жоғарғы пайдалы ипотекалық бағалы қағаздардың үлкен көлемін нарыққа шығарды. Ең сенімді кепіл – жермен қамтамасыз етілетін жоғарғы өтімді, кең айналымды бағалы қағаздар пайда болды. Оны сатып алуға және сатуға болатын, ол мемлекет кепілдігімен қорғалған еді. Оны шетел инвесторлары да сатып алатын. Сонымен бірге экономикалық өсу қаржылық жүйе жұмыс істей бастады. Жоғарғы сенімді ипотекалық бағалы қағаздар егер қажет болған осы бағалы қағаздарды сатып алатын ақшаны салу керек болған жағдайда қаржылық компаниялары ішінде құтқару жолы болып табылады. Әмбебап өтімді ресурстар қажет болды, АҚШ оны алды және қаржылық жүйе құтқарылды. Ары қарай 70 жылдардан кейін АҚШ-тағы ипотекалық несиелеу жүйесі бұл пулдан ипотекалық бағалы қағаздарды эмиттелетін эмиссиялық ұйымға коммерциялық банктердің сатылымдағы несиелік талаптарында құрылды. Бұл жерде мынандай сұрақ туындайды, неге банктер өз талаптарын эмиссиялық ұйымдарға сатады, неге өздері ипотекалық қағаздарды эмиттемейді. Мұның себебі, несие берілген банк бөлектенген банктік жүйе мен оның федералды құрылымының себебімен басқа штаттарда қайта қаржыландыра алмады. Сондықтан, банк өзінің несиелік талаптарын сатуды шешті және де осы қайта құрылған эмиссиялық фирмалар ипотекалық закладтарды эмиссиялай бастады. Осындай қағаздар жоғарғы рейтінгте болғанын айта кетпеуі мүмкін емес. Басқа да сұрақ туындайды: неге осы закладтарға сұраныс? Біріншіден, олар жер закладтарымен қамтамасыз етілген, екіншіден несиелердің бағалық құнының 80-90% берілгенін және ипотекалық қағаздар несиені қайтармау жағдайынан сақтандырады және мемлекет GNMA сақтандыру ұйымы ретінде орындағанын айта кеткен жөн.

Мемлекет кепілдендірілген мүлікпен қамтамасыз етілген, бағалы қағаздардың екінші нарығының ұйымында маңызды орынын алады. Ипотекалық қағаздардың екінші нарығын орташа және дағдарыссыз қызметтерді қамтамасыз ету үшін мемлекеттік институттар өзіне тәуекелдердің бөлігін қабылдайды, және де мәселе жағдайында несиелік мекемелерге белсенді көмек көрсетеді. Берілген ипотекалық несиелерді қаржыландыру үшін несиелік мекемелердің көбі кеңейтілген сатылымы үшін классикалық облигацияларды шығарады, мысалы, немістің жеке және мемлекеттік ипотекалық банктері атқарады. Жалпы егер қандай да бір жүйені немістік немесе американдықты салыстырып және таңдайтын болсақ, онда келесені айту қажет: американдық жүйе жарғылық капиталы жоқ және олардың гаранты тек кепіл болатын эмиссиялық ұйыммен шығарылатын бағалы қағаздарға негізделген. Біз үшін бұл үлкен тәуекел, ал өте тұрақты және қатты дамыған бағалы қағаздар нарығы бар АҚШ елі үшін мемлекеттің өзі сақтандыру ұйымы ретінде өте бай болғандықтан, ешқандай тәуекел жоқ.

Біздің ел үшін, мүмкін, мөлшері бойынша «мықты қоры бар мысалы, Германиядағы сияқты – 60% шегіндегі және мүліктің нақты бағасымен қамтамасыз етілгендігі сенімді болатын ипотекалық закладтарды таңдағаны дұрысырақ болады. Себебі біз үшін эмиссиялық ұйымды құру және оларға өздерінің несиелік талаптарын сату қиын. Ипотекалық несиелеумен және ипотекалық бағалы қағаздарды эмиттеумен ипотекалық банктер өздері тура жұмыс атқарса дұрыс болады.

Қырғызстан Республикасының ипотекалық несиелеуіне келетін болсақ, онда бұл жағдайды жердегі дәнмен салыстыруға болады. Халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үйді несиелеуі тұрғын үй құрылысын дамыту бойынша мақсаттарға жетудегі негізгі бағыттар мен жолдардың бірі болып табылады. Бұл 2001 жылдың 25 сәуіріндегі № 118 Қырғызстан Республикасының Үкіметінің қаулысымен бекітілген 2010 жылға дейін Қырғызстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасында анықталған. Қазіргі кезде Қырғызстандағы ипотека үшін бағдарлама шегіндегі ресурстардың негізгі көзі ретінде қарастыру керек:

1. халықтың және кәсіпорынның депозиттері;
2. несиелік линия немесе осыған ұқсас бір немесе бірнеше банктермен келісімшарттар. Қаражатты тартудың мұндай типі коммерциялық банктердің еншілес кәсіпорындары сияқты құрылған ипотекалық банктер үшін тез таралуы мүмкін;
3. 5-10 жылға берілетін зейнетақы және сақтандыру қорларының немесе кәсіпорындардың, банктердің займдық қаражаттары;
4. банктерге, кәсіпорындарға, сонымен қатар зейнетақы қорлары мен сақтандыру компанияларына, жеке тұлғаларға ипотекалық несиемен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың немесе облигациялардың сатылымы.

Осы бағдарламаның шегінде тұрғын үй құрылысының дамуын ынталандыру жүйесін дамыту және қалыптастыру үшін негізгі тапсырмалардың шешімін көрсетеді. Негізінде, онда барлығы нақты және жақсы баяндалған, бірақ та тағы бір тапсырма пунктін қосқаны дұрысырақ болады. Үкіметке қарызалушының әлеуметтік қорғау механизмін құруды ғана емес, сонымен қатар жер мен жылжымайтын мүлікке жеке меншікті сақтандыру құқығымен жұмыс істей алатын, кепілдік құрылымын құру қажет, және де несиелік келісім – шарттардың талаптарын бірыңғайлау мен тәуекелдерді төмендету үшін ірі пулдарға ипотекалық несиелерді біріктіру туралы тапсырманы қою керек. Ипотекалық несиелеудің құралдарына үлкен назар аударуды талап етеді. Біздің елдегі банктерде несиелеудің барлық мерзімінің аралығындағы пайыздық ставкалардың өзгертілмеген мөлшерін қарастырылатын ипотекалық ссудаларды төлеудің дәстүрлі механизмі бойынша қызмет атқармауы қажет. Инфляция кезінде мұндай механизм несиелеудің ұсақ мерзімі кезінде тиімді емес және де бұл несиелеудің қысқа мерзімі кезінде ол жоғарғы пайыздық ставканы қалайды, яғни халық несиелерінің аз қол жетерлігі.

Біздің республикада көп жағдайларда қаржылық нарықтың несиелік ресурстарына тербелісті ең толығырақ көрсететін банкаралық несиелердің пайыздық ставкасының негізіндегі индекстерді қолданады.

Мұндай жағдайда несиелер табыстың күтілетін нормасын түзететін несиелік ресурстардың нақты құнымен инфляцияны болжау негізінде қарыз алушының табысын және оның меншігінің құнын бағалайды. Мұндай механизм экономикасы тұрақты елдерге қатысты қолданады (АҚШ, Канада, Ұлыбритания). Бірақ та олардың несиелердің барлық кезеңіне де, сол сияқты ең маңызды несиенің өзінің мағынасын жоятын белгісіз пайыздық ставкасы болғандықтан, оның сатыларының бөлімдері бойынша да ипотекалық несиелеудің пайыздық ставкасының өзгерісін шектеуді талап етеді. АҚШ – та, мысалға, пайыздық ставканың шегі мынандай: жыл бойындағы бастапқы ставкадан 2% және 6% несиелердің барлық кезеңінің аралығы. Ең қызықтысы, бұл шектеу бірде – бір нормативті құжаттарда бекітілмеген, бірақ онда ипотекалық банктер мен АҚШ компаниялары оны қадағалайды.

Ипотекалық тұрғын үй несиелеуін қаржыландыру кезінде тек инфляция деңгейін ғана емес, сонымен қатар қаржылық жүйенің қызметте ерекшеліктерін, банктік қызметін, жылжымайтын мүлік нарығын, халықтың саны мен құрылымын, дәстүрін, экономикалық нақты қайшылықтарын да ескеру қажет және де осындай жүйесі кезінде ипотекалық несиелеу дотациялық емес нарықтық сипатта болуы керек, яғни ипотекалық несиелеудің үрдісіне барлық қатысу түсінігі үшін толығымен ашық немесе анық болуы қажет. Сонда ғана мұндай ипотекалық несиелеу кезінде ипотекалық бағалы қағаздарды енгізеді және қалайтын нәтижелерді әкеледі.

Әлемдік қаржы дағдарысы жағдайындағы Қазақстандағы тұрғын үй секторындағы қаржылық экономикалық процессті реттеудің өзекті мәселелерін шешу жолдары. Мемлекеттің әлеуметтік – экономикалық саясатының басты бағыттарының бірі ретінде азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етуді қарастыруға болады. Тұрғын үй әлеуметтік және экономикалық функцияларды қатар қамтитын материалдық құндылықтарға жатады. Адамдар өз қаржылық мүмкіндіктері шеңберінде өздерінің баспана мәселелерін сандық және сапалық тұрғыдан жақсартуға ұмтылады және баспананың меншік иесі болуды қалайды. Азаматтардың мұндай ұмтылыстары олардың тек ағымдағы табыстарына ғана иек артпай, ипотекалық несиелеу, үлестік құрылыс секілді қаржыландыру көздерін де қамтиды. Қазіргі тұрғын үй нарығы баспананы тұрғызу, оны бөлу, негізгі өндіріс факторларын тұтыну және айырбастау секілді салалармен тікелей байланысты жабдықтаушылар, қаржы – несие ұйымдары, инвесторлар, мердігерлер және тапсырыс берушілер арасындағы қалыптасқан экономикалық қатынастар жүйесін көрсетеді.

Тұрғын үй нарығының төмендегідей өзіне тән ерекшеліктері бар екендігін атап өтуге болады:

• тұрғын үй саласы белгілі бір жүйені қалыптастырады және оны құраушы элементтер өзіндік дәрежеде маңызды болып саналады;
• тұрғын үй нарығының қалыптасуы экономикалық жүйенің, оны құраушы элементтердің өзара байланыстарын зерттеуге бағытталған нақты міндеттер туындатады;
• тұрғын үй нарығы экономикалық жүйе ретінде сыртқы ортамен байланыссыз қызмет атқара алмайтын болғандықтан, аталған нарық ашық экономикалық жүйенің ұлттық құрамдас бөлігі болып табылады.

Тұрғын үй құрылысындағы инвестициялық салымдардың өсуі аталмыш нарықтың жандануына әсер ете отырып, құрылыс материалдарын өндіру, көлік және коммуникация, металлургия салаларының да тиімділігін арттыруға мүмкіндік береді. Аталған салаларда жұмысбастылықтың артуы, өз кезегінде, тұрғындардың табыс деңгейін арттырып, төлем қабілеті бар сұранысты қалыптастырады.

Тұрғын үй нарығын дамытуды басқарудың тиімділігін бағалаудың сандық көрсеткіштеріне мына төмендегілерді жатқызуға болады:

• инвестициялық шығындардың жалпы сомасы;
• инвестициялық салымдардың экономикалық тиімділік көрсеткіштері;
• ипотекалық несиелеу ставкаларының көлемі;
• тұрғын үй алаңының 1 шаршы метрінің бағасы;
• пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы аумағы;
• тұрғындардың орташа табысы;
• тұрғын үй мәселесіне қатысты ресурстардың (жердің, құрылыс материалдарының, көлік және құрылыс қызметтерінің) бағасының өзгеруі;
• салықтардың мөлшері;
• мемлекет тарапынан қаржыландырылатын және жекелеген азаматтар есебінен қаржыландырылған тұрғын үй аумақтарының өзара қатынас үлесі;
• нарықтағы коньюнктуралық жағдай;
• тұрғын үйге деген сұраныстың өзеру динамикасы;
• аталмыш нарықтағы ұсыныстың өзгеру үрдісі;
• қаржы – несие ұйымдарының несиелендіру мүмкіндіктері;
• мемлекет тарапынан тұрғын үй нарығын реттеуге бағытталған іс – шаралардың тиімділігі және т.б.

Сандық көрсеткіштермен қатар тұрғын үй нарығын жетілдіруді басқаруды сапалық тұрғыдан да қарастыруға болады: саладағы менеджмент деңгейі, нарықты қаржыландыру көздері, сала қызметкерлерінің білімі мен біліктілігі, құрылыс материалдарының сапасы және т.б. Тұрғын үй нарығына әсерін тигізетін маңызды факторлардың бірі – тұрғын үй нарығындағы өзгерістер. Қысқа мерзімді несиелердің жоғары ставкасы және несие алу мүмкіндіктерінің шектеулілігі құрылысқа тікелей әсерін тигізеді. Себебі, бұл жағдай өз кезегінде көзделген пайданың көлемінің азаюына және құрылыс шығындарының ұлғаюына әкеледі. Ал құрылыс шығындарының артуы тұрғын үй бағасының жоғарлауына әкеледі. Бағаның жоғарылауы тұрғындар тарапынан сұранысты төмендететіндігі экономикалық заңды құбылыс. Тұрғын үй нарығындағы жетістіктерге басқаруды жетілдіру арқылы қол жеткізуге болады. Сонымен қатар, нарықта экономикалық тетіктерді жетілдіру мәселесі де алғышарттың бірі.

Тұрғын үй нарығын экономикалық тұрғыдан басқару жүйесін екі деңгейде қарастыруға болады:

• макроэкономикалық деңгей (республикалық, аймақтық, жергілікті);
• микроэкономикалық деңгей (кәсіпорындар, ұйымдар, тұрғындар).

Тұрғын үй нарығын макродеңгейде басқару тұрғын үй саласындағы ұлттық мүдделерді сақтауға бағытталған. Аталған деңгейде басқарудың негізгі экономикалық тетіктері қатарына салықтық реттеу, әртүрлі ережелерді дайындау және қолданысқа енгізу, стратегиялық болжау және жоспарлау, жер қатынастарын реттеу, тұрғындарды әлеуметтік қорғау және субсидиялау жүйесін, тұрғын үй нарығындағы бәсекелестікті ынталандыру, тұрғын үй нарығындағы инвестициялық қызметті реттеу, экономикалық қолдау әдістері мен жеңілдіктер арқылы тұрғын үй саласындағы мемлекеттік саясатты жетілдіруді жатқызуға болады.

Ел президенті 2005 жылдан бастап тұрғын үй құрылысының жаңа саясатының іске асатынын мәлімдеді. Оның мәні тұрғындарды қолжетімді үйлермен қамтамасыз ету, тұрғын үйлерді несиелендіру уақыттарын ұзарту, алғашқы жарналарды және несие ставкаларын төмендету. Ипотекалық несиелендіру уақытын 20 жылға дейін ұзарту көзделуде. Алғашқы жарна үй құнының 10%-на дейін, несиелендіру ставкасы да 10%-ға дейін төмендетілуі жоспарланып отыр. Тұрғын үй құрылысы жинақталарының жүйесінде алғашқы жарна 50–де 25% ға дейін төмендетіледі, ал қалған несиені қайтару уақыты 15 – тен 25 жылға дейін ұзартылады. Аталған шаралар мемлекет тұрғындар табыстарының тұрақты өсімін қамтамасыз ететін саясатты жүзеге асырғанда орындалады. Құрылыс компаниялары өз өндірісінің тиімділігін арттыру және шығарылатын өнімінің өзіндік құнын төмендету бойынша шараларды іске асыру қажет. Тұрғын үй саясаты іске асқанда 200 мың жанұя (шамамен 1 млн. адам) ипотеканы және тұрғын үй – құрылыс жинақта маларының жүйесін пайдаланып, өздерінің тұрғын үй жағдайларын шеше алады. Отандық тұрғын үй нарығында ұсыныстардың сәйкес көлемін қамтамасыз ету үшін 2007 жылдың соңына дейін тұрғын үйдің 12 млн.м2 іске қосып, құрылысты бүгінгі күн деңгейіне қарағанда екі есе арттыру керек. Тұрғын үй құрылысының жаңа саясатын 2005–2007 жылдары іске асару үшін алдын – ала есептеулер бойынша 300 млрд. теңге көлемінде сәйкес инвестициялардың қажеттігі анықталды. Соның ішінде 150 млрд.

теңге қайтарымды негізде мемлекет қаржылары тартылады. Тұрғын үй құрылысын дамыту бағдарламасын іске асырудың нәтижесінде еліміздегі ЖІӨ қосымша өсімі шамамен 2% болады. Жаңадан 45 мың жұмыс орны ашылып, үш жыл ағымында шамамен 80 млрд. теңге салықтар төленеді. Президент пікірінше, құрылыс бағасын төмендету үшін құрылыс инфрақұрылымын қаржыландыруды жергілікті билік өз қолына алғаны дұрыс. Осы тұрғыда құрылыс салатын жерлерді тендер арқылы сатуды міндеттеу қажет. Жаңа үйлердің құрылысының көлемін өсірумен қатар, оны іске қосу, қалыпты жағдайда ұстау жұмыстарын да іске асыру керек. Бұл жерде мемлекеттің қатысы аз. Пәтер иелері кооперативінің жұмыстарын жетілдіру, күрделі жөндеудің қаржылық жинақта маларын құру және құрылыс пен оны іске қосуға мемлекеттік бақылауды күшейту сияқты жұмыстар құрылыс нысандарының қалыпты сақталып, ұзақ жылдар қызмет етуін қамтамасыз етеді.

Соңғы екі жылда әлемдік қаржы дағдарысының дамуы елдегі қаржылық делдалдық қызметі айырықша өзгерістерге ұшырады. Осы кезеңде экономикада ресурстарды қайта бөлу қаржылық институттарға белсенді мемлекеттік қолдаудың есебінен жүзеге асырылды.

Бұрынғы қорландыру көздерінің жоғалуы банк жағынан өз қызметін қаржылық делдалдық қызметі арқылы өткізудің мүмкін еместігін білдірді, бұл ел экономикасының тұрақты түрде қызмет атқаруын қамтамасыз ету мақсатында мемлекеттің араласуына әкелді. Бірақ экономикалық агенттер жағынан несиелік ресурстарға сұранысты қанағаттандыру үшін мемлекеттік тоқырауға қатысты бағыттар жеткіліксіз болымды және экономикалық өсімнің теріс бағыттары осы процестің заңды салдары болды.

Жақында «Самұрық – Қазына» Ұлттық әл – ауқат қоры мен Астана және Алматы қалаларының әкімдіктері арасында меморандумға қол қою барысында тұрғын үй нарығында мәселелерді шешу бойынша бірінші кезекті шаралар ретінде осы қалалардың құрылыс нысандарының аяқталар кезінде қажет болатын тиісті құжаттарды мемлекеттік органдарда тіркеу барысындағы мәселені бірігіп шешу, құрылысы біткен нысандарды қалалық инженерлік жүйеге қосатын кезде туындайтын ұйымдастырушылық – техникалық мәселелерді екі жақ болып шешу шаралары есепке алынды. Осы мақсатта қор қолдауға ие нысандарды олардың салынғандығы мен экономикалық тиімділігіне байланысты 4 санатқа бөліп отыр. Қордың негізгі мақсаты – нысандарды аяқтау және салынған қаржының қайтарымдылығы қамтамасыз ету немесе дайындық сатысы 20 пайыздан жоғары нысандарды қаржыландыру».

Бірінші санат – белгіленген баға бойынша тұрғын үйді сату. Бұл жүйе бойынша банк құрылыс жүргізушімен бірлесіп құратын жобалық компания арқылы нысандарды қаржыландыруға жоба жасайды. Осы жобалар арқылы тұрғын үй дайын болған кезде банк оны сатып алуға ниет білдірген азаматтар үшін ипотекалық желілер ашады. Бұл жүйе бойынша егер сатып алушы Астанадан пәтер алғысы келсе, онда дайын болған үйдің бір шаршы метрін 96 мың теңгеге, ал Алматыдан 120 мың теңгеге сатып алуларына болады.

Екінші санат – құрылыс салушы компаниялар мен банктердің өтініштеріне байланысты. Үкіметтің тапсырмасына сәйкес, Қор еркін баға бойынша екінші деңгейлі банктер арқылы қаржыландыру жолын қарастырады. Осы жүйеге байланысты банкпен бірлесіп, еркін баға бойынша тұрғын үйді сататын компаниялар сатып алушы пулын қалыптастырады, ал құрылысты аяқтау үшін қажетті сома кемінде 30 пайыз құрауы тиіс. Қалған бөлігіне олар банктің несие беру туралы шешімін ұсынады. Нысанды қаржыландырудың осы жүйесі азаматтардың ипотекалық қарыздары сияқты жобалық компаниялар арқылы тікелей берілетін несиелік қаражат бойынша да жүзеге асырылады. Тұрғын үйдің бос қалған бөлігін сату жобалық компаниялар арқылы жасалады.

Үшінші санат – банктер алдында қарыздық жауапкершілігі жоқ компанияларды қордың еншілес компаниялары қолдайтын жүйе жасалынады. Бұл жүйеге сәйкес «Даму» қоры жобалық оператор бола отырып, нысанды аяқтауды қаржыландырады. Дайын баспана «Тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкі» мен «Қазақстан ипотекалық компаниясы» арқылы өткізіледі. Бұл жүйе бойынша «Даму» қоры нысандардың техникалық жағдайын тексеру жұмыстарын жүргізеді.

Төртінші санат – тұрғын үй нарығын қолдау шаралары аясында азаматтардың соңғы төрт жылда алған ипотекалық қарыздарын қайта қаржыландыруды қарастырады. Тұрғын үйдің ауданы 120 шаршы метрден аспаған және ол қарыз алушының жалғыз үйі болған жағдайларда осы жеңілдіктер берілетіндігін халық арасында кеңінен насихаттау қажет.

Агенттіктің жоспары толықтай банктің қадағалау бойынша Базель комитетінің және қаржылық тұрақтылық Форумының талаптарына сай келеді. Сонымен қатар, 2008 жылғы 15 қарашада өткен Үлкен жиырмақтың Саммитінің Декларациясының негізгі тұжырымдамалары да есепке алынған. Қаржылық тұрақтылық Форумының есебінде көрсетілгендей дағдарыс әсерін жеңілдету үшін капитал, ликвидті және тәуекелді басқару мәселелерінде пруденциалды реттеуді күшейту қажет. Осыған байланысты Агенттік қаржы ұйымдарының өзіндік капиталының жеткіліктігін бағалау жолдарын жетілдіруді жоспарлап отыр. Атап айтар болсақ, шет елдердің бақылау тәжірибесінде алғашқы деңгейдегі капитал элементтері саналатын акционерлік және резервтік капиталдың ролін атқару көзделген. Екінші деңгейлі банктердің бірінші деңгейлі капиталының банктердің стандартты тәуекел активтеріне қатынасы (таргеттеу деңгейі) Еуропалық Одақ елдеріндегі шамаға сай 9% деңгейінде сақталатын болды [3]. Одан өзге халықаралық қаржылық есеп беру стандарттарына сай күрделі активтерді қамтамасыздандыру үшін құрылатын арнайы қорлар мәселесіне талап күшейтілуде.

Агенттік тәуекел – менеджментке деген талапты күшейтеді. Қайта қаржыландыру тәуекелін бәсеңдету үшін шетелдік қарыз алу көлемін банктердің жалпы міндеттемелердің 30%-нан асырмау көзделуде. Бұл әлемдік тәжірибе. Қосымша, берілген несиелердің депозиттерге қатынасын 1,5 деңгейінен асырмау шаралары жүзеге асырылуда.

Қазіргі кезде маңызды мәселелердің бірі – зейнетақы салымдары мен оларды номиналды табыстылығын сақтауды қамтамасыз ету. Осы мақсатта жинақтаушы зейнетақы қорларының инвестициялық іс әрекеттерімен байланысты тәуекелдерді мемлекеттік реттеу шаралары қабылдануда. Зейнетақы қаражаттарын тәуекел деңгейі төмен қаржы құралдарына салудың ең төменгі шектеуіне қойылатын талаптарды күшейту жоспарланып отыр. Жоспарда

«Самұрық – Қазына» Ұлттық әл-ауқат қоры шығарған тәуекел деңгейі төмен қаржы құралдарына зейнетақы активтерін инвестициялау мәселелері де қарастырылған. Аталған қысқа мерзімді шаралар 2009 – 2011 жылдарға арналған орта және ұзақ мерзімді Жоспарда қарастырылған ісәрекеттермен толықтырылатын болады.

Халықаралық сарапшылардың пікірінше мүмкіндігі бар зиянды жабуға қажетті қорды қалыптастырумен бірге нақты экономиканы несиелендіруді де жалғастырды қажет. Шетелдік ипотекалық несиелендіру тәжірибесімен танысып, ең жоғары деңгейдегі банктік технологияларды зерттеу үшін «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ құрамында арнайы құрылымдық бөлім – ақпараттық жұмыс орталығы (АЖО) құрылды. АЖО қызметінде осы заманғы компьютерлік бағдарламалар мен жабдықтар пайдаланылады. Бұл банктердің ипотекалық несиелер бойынша операциялық қызмет көрсетуде еңбек және уақыт жағынан шығындарын едәуір азайтуға жәрдемдеседі. Егер өндіріспен салыстыратын болсақ АЖО Қазақстанның банк жүйесіне ипотекаларды өңдеу саласындағы мануфактуралық тәсілдемеген жаппай өндіріске көшуге, ипотекалық несиелендірудің құрылымы мен технологиясы деңгейін ХХІ ғасырдың банктік технологиялар деңгейіне көтеруге мүмкіндік береді.

Тұрғын үй проблемаларын неғұрлым белсенді шешу үшін олардың құрылысының құнын азайтумен және табыс деңгейі төмен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жетімділігі қамтамасыз етумен бірге оны кешенді түрде пайдалануға беру көлемдерін арттыру қажет. Тұрғын үй құрылысын одан әрі дамыту мақсатында ипотекалық несие беру мен құрылыс жинақ ақша жүйелері жетілдіріледі.

Тұрғын үйдің де, өнеркәсіп құрылысының қажеттіліктерін сапалы, үнемді, экологиялық таза, құрылыс өнімдерінің қазіргі заманғы түрлерімен және материалдармен қамтамасыз ету үшін құрылыс индустриясы кәсіпорындарын қайта жаңартуды жалғастыруға жағдайлар жасау қажет. Қазақстанның қаржы секторының басты жетістіктерінің бірі – бұл толығымен нарықтық қағидаларға негізделетін, қор нарығы тетіктерін қолдана отырып, халықтың қаржысын жоғары табыспен инвестициялауға мүмкіндік беретін ипотекалық несиелендірудің осы заманғы жүйесін құру. Бұғын үй құрылысы еліміздің экономикалық дамуының тірегі екені белгілі. Жаңа үйлердің көлемді құрылысы сұранысты туғызып, құрылыс материалдары өндірісінің жедел дамуын қамтамасыз етеді. Еліміздегі тұрғын үй мәселесін құрылыс саласының тиімді дамуымен байланыстыруға болады. Тұрғындар санының өсуі, жаңа жанұялардың құралуы, халықтың неғұрлым қолайлы тұрғын үй шарттарына ұмтылуы тұрғын үй санының көптеп салыну қажеттілігін туғызады. Құрылыс саласын серпінді дамыту үшін жағдайлар жасау және халықтың қалың қауымы, бірінші кезекте әлеуметтік қорғалатын жіктері үшін тұрғын үй құрылысы қарқынын арттыру керек.

ӘДЕБИЕТТЕР

1. 13 “Қазақстан Республикасының индустриялық инновациялық дамуының 2003 2015 жылдарына арналған стратегиясы” бағдарламасы, Қазақстан Республикасы Президентінің 2003 жылғы 17 мамырдағы N 1096 Жарлығы
2. Құмаров Е.М. Ипотекалық несие негізінде // Дидар, 2005 (29 наурыз) – Б. 2.
3. Сағындықов И. Қазақстанда ипотекалық кредиттеу жүйесін енгізу бағдарламасы және оны іске асыру тетігі // Егемен Қазақстан, 2001 (13 шілде)
4. 4.Международный опыт ипотечного кредитования. // Ковтун Л.С. – Банки Казахстана №7, 2007г (9 – 13)
5. Сигов Ю. Ипотечный кризис. В США кому и когда от этого станет плохо // Деловая неделя 07.09. 2007 года №34 (76)
6. Шыныбеков Н. Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіру жетілдіру жолдары. Алматы, 2006.
7. www.hcsbk.kz