Қазақстандағы титулдық сақтандыруды құқықтық реттеу

Қазақстан жылжымайтын мүлік нарығының серпінді дамуына байланысты мəмілелер қауіпсіздігі, жылжымайтын мүлікке қатысты мəмілелер тарихы мен тəуекелдерді сақтандыру мəселелері өзекті сипатқа ие бола бастауда. Титулдық сақтандыру жылжымайтын мүлікпен байланысты мəмілелер қатысушыларының құқықтарын қорғауды қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін тиімді құрал болып табылады. Мақала Қазақстандағы титулдық сақтандыруды құқықтық реттеу ерекшеліктеріне арналған. Авторлармен адал алушылардың мүліктік мүдделерін қорғаудың əлемдік практикада қолданылып жүрген құралдарына талдау жүргізілген, бұл талдаудың негізінде титулдық сақтандырудың жылжымайтын мүлік айналымын тіркеу жүйесі үлгісімен тығыз байланыста екендігі айқындалған. Бұдан басқа, шетелдік заңнама мен тəжірибеге жүргізілген салыстырмалы талдау Қазақстандағы жеткіліксіз деңгейдегі құқықтық реттеу, титулдық сақтандырудың барлық мүмкіндіктерін оны жылжымайтын мүлік нарығындағы адал алушыларды қорғауды қамтамасыз ету мақсатында қолданатын елдерге қарағанда, барынша пайдалануға кедергі келтіретіндігін көрсетті. Сонымен қатар мақалада титулдық сақтандырудың негізгі элементтері жан-жақты қарастырылған. Жұмыстың мақсаты титулдық сақтандырудың Қазақстанда дамуына кедергі келтіретін себептерін анықтау болып табылады. Осы мақсатқа қолжеткізу үшін титулдық сақтандырудың жылжымайтын мүліктің адал алушылары мүдделерін қорғау жүйесіндегі орнын, сондай-ақ титулдық сақтандыруды өзге сақтандыру түрлерінен ерекшелейтін айрықша белгілерін анықтау бойынша міндеттер алға қойылды. Қолжеткізілген нəтижелер негізінде қорытындылар мен ұсыныстар əзірленді.

Кіріспе

Жылжымайтын мүлік нарығы жоғары қауіпті қызмет аясы ретінде сипатталады. Нарықтың бұл сегменті əлеуметтік-экономикалық маңызға ие. Бір жағынан, жылжымайтын мүлік инвестициялық қызмет объектісі болса, екінші жағынан, оның əлеуметтік маңыздылығы жоғары, əсіресе тұрғын үй мəселелері қозғалғанда.

ҚР Əділет министрлігінің статистикалық мəліметтеріне сəйкес, 2016 жылы меншік құқығының өтуі туралы 2 млн астам мəміле тіркелген [1]. ҚР Ұлттық экономика министрлігінің анықтамалық мəліметтеріне сəйкес, 2016 жылғы кезең ішінде жылжымайтын мүлікпен байланысты операцияларда айтарлықтай инвестициялар өсімі анықталған, ал құрылыс жұмыстарының көлемі тұрғын үй құрылысының өсуі негізінде 7,9 %-ға артқан [2].

Жоғарыда келтірілген мəліметтер қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығының серпінді түрде даму үстінде екенін дəлелдейді. Осы орайда мəмілелер қауіпсіздігі, жылжымайтын мүлік нысандары тарихының құқықтық аспектілері, сондай-ақ тəуекелдерді сақтандыру мəселелерінің өздеріне назар аудартуы негізді.

Титулдық сақтандыру адал алушылар мүдделерін қорғау кепілдігі ретінде

Əрбір мемлекет адал алушылар мүдделерін қорғауда өз əдістерін əзірлейді. Шетелдік тəжірибеде жылжымайтын мүліктің адал алушыларының мүліктік мүдделерін қорғауды қамтамасыз ететін мынадай құралдары қолданылады [3; 24-38]:

1. риэлторлық қызмет субъектілерінің жауапкершілігін сақтандыру;
2. мəмілелерді нотариаттық куəландыру;
3. мəмілелерді мемлекеттік тіркеу;
4. мəмілелерді заңды сүйемелдеу;
5. титулдық сақтандыру.

Жоғарыда келтірілген құралдардың бірін таңдаудағы шешуші мəселе жылжымайтын мүлікке меншік құқығын жоғалту жағдайында адал алушыға зардаптың орнын толтыру тəртібінде жатыр.

Осылайша, Францияда, Бельгияда жылжымайтын мүлікке қатысты мəміленің заңға сəйкестігін қамтамасыз ету нотариатқа жүктеледі. Нотариус мəмілені заңсыз деп тану салдары үшін мүліктікжауапкершілік көтереді, яғни құқықты жоғалтқаны үшін шамалас өтемақының орны нотариус есебінен толтырылады. Осы орайда нотариустың кəсіби жауапкершілігін ұжымдық сақтандыру зор маңызға ие болуда.

Германияда, Швецияда, Ұлыбританияда, Австралияда, Канада мен Батыс Еуропаның басқа да елдерінде жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу кең таралған. Осы елдердегі мемлекеттік тіркеу жүйесі жылжымайтын мүлік сатып алушысының мүдделерін қорғауға кепілдік береді. Бұл ретте соның негізінде жылжымайтын мүлік сатып алынған кейінгі мəміле жарамсыз болған жағдайда, мемлекет зардап шеккен тарапқа залалдың орнын толтырады [4; 14, 15].

АҚШ-та жылжымайтын мүлік айналымын мемлекеттік тіркеу жүйесі құқықтарды қорғауға кепілдік бермейді. Осыған байланысты ғылыми əдебиетте оны субъективті заттай құқықтарды тіркеу жүйесі ретінде емес, мəмілелерді тіркеу жүйесі ретінде саралайды. Тіркеуші орган жылжымайтын мүлік объектілеріне құқық орнатушы құжаттарды есепке алады (мəмілелерді тіркеуді жүзеге асырады), алайда құқық иеленушілердің алдында заңсыз мəмілені тіркегені үшін жауапкершілік көтермейді. АҚШ-та титулдық сақтандыру жылжымайтын мүліктің адал алушысы мүдделерін қорғау тетігінің ажырамас бөлігі болып табылады жəне жылжымайтын мүлікпен байланысты мəміле қатысушыларына залалдың орны сақтандыру компанияларымен толтырылады. Осыған байланысты бұл мемлекетте титулдық сақтандыру туралы арнайы заң қолданылады, оған сəйкес титулдық сақтандыру міндетті сипатқа ие [5; 93]. Осылайша, жылжымайтын мүлікті өтемін төлеп мəжбүрлеп иеліктен шығару туралы мəмілелердің 90–95 % титулдық сақтандырумен сүйемелденеді [4, 3]. Титулдық сақтандыру адал алушыны құқықтың ықтимал құқықтық дефектілерінен (алдыңғы иеленушілер құқықтарын бұзу, ескерілмеген мұрагерлер, алдыңғы мəмілелер заңсыздығы, жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеушінің қателіктері, соттың қолайсыз шешімі жəне т.б.) қорғайды [5; 12].

Латын Америкасы, Азия, Африка, Шығыс Еуропа, ТМД сияқты өзге аймақтарда мемлекеттік тіркеу не мүлдем жоқ, не осы екі үлгінің бірімен дамуда.

Шетел тəжірибесіне жүргізілген талдау нəтижесінде мынадай қорытындыға келуге болады. Титулдық сақтандыру жылжымайтын мүліктің адал алушыларының мүліктік мүдделерін қорғаудың негізгі кепілі ретінде тек АҚШ құқығына ғана тəн. Өзге мемлекеттерде адал алушылардың мүдделерін қорғау жүйесі мəмілелерді нотариаттық куəландыру немесе мемлекеттік тіркеу сияқты басқа құқықтық құралдар негізінде даму үстінде.

Қазақстанда тіркеу жүйесі, басқа да ТМД елдеріндегідей, құқықтарды тіркеу жүйесі мен мəмілелерді тіркеу жүйелерінің араласуы сипатында. ҚР Азаматтық кодексінің жалпы бөлімінде (бұдан əрі – ҚР АК) жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу түсінігі мен мəмілелерді тіркеу түсінігі (ҚР АК 118, 155-б.) қолданылады [6]. «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» ҚР Заңның 20-бабында тіркеуші органдардың мəміле заңдылығын қолданыстағы заңнамаға сəйкестігін тексеру бойынша міндеті көзделгеніне қарамастан, мемлекеттік тіркеудің өзі тіркелген құқықтардың қорғалуына кепілдік бермейді.

Қазақстанда қалыптасқан жылжымайтын мүлік айналымын тіркеудің аралас жүйесінде біртұтастық жоқ. Бастау алатын қағидаттарын ескерместен екі түрлі тіркеу жүйесінің жекелеген элементтерін алу екі жүйеге де ортақ маңызды бір элементтің — жылжымайтын мүліктің меншік иесінің құқықтарына берілетін кепілдіктердің түсіп қалуына əкеп соқты.

Жылжымайтын мүлік айналымында тұрақтылық пен нақтылықты қалыптастыру үшін жылжымайтын мүлікке қатысты мəмілелер қатысушылары құқықтарының кепілдіктері жүйесін құру қажет. Оған екі түрлі əдіспен қолжеткізуге болады. Бірінші əдіс құқықтарды тіркеу жүйесіне өтуден тұрады: бірыңғай мемлекеттік тізілімде тіркелген меншік құқығын жоғалтқаны үшін мемлекеттік өтемақы енгізу жəне жылжымайтын мүлікке қатысты мəмілелерді кəсіби сүйемелдеумен айналысатын тұлғалардың (нотариустардың, риэлторлардың, мемлекеттік тіркеушілердің жəне т.б.) азаматтық-құқықтық жауапкершілігін міндетті сақтандыруды дамыту. Екінші əдіс титулдық сақтандырудың міндетті нысанын дамытуды көздейтін мəмілелерді тіркеу жүйесіне өту болып табылады.

Титулдық сақтандару сақтандырудың дербес түрі ретінде

Қазақстанда титулдық сақтандыру əлі де қызу даму жолына түсе қойған жоқ. Осыған ұқсас жағдай ТМД басқа да елдерінде орын алып отыр. Жалпы, бұл жағдайды титулдық сақтандырудың ерікті сақтандыру түріне жататындығымен де түсіндіруге болады, сондықтан оның дамуы еріктісақтандыру нарығының ағымдағы жай-күйіне тікелей тəуелді. Демек, титулдық сақтандырудың дамуына сақтандыру нарығының жалпылама проблемалары əсер етеді [7]. Осылайша, Қазақстанда ерікті сақтандыру түрлеріне қатысты ұсынылатын көрсетілетін қызметтердің шектеулілігін, сақтандыру өнімдері бағасының салыстырмалы түрде жоғары екендігін (статистика жоқтығына орай) немесе оларға сұраныстың жоқтығын, нарықтағы жекелеген сақтандыру ұйымдарының жеткілікті түрде белсенділік танытпауларын жəне ықтимал сақтанушылардың сақтандыруға деген қызығушылығының аздығын атап өткен жөн [7]. Сақтандыру нарығында қалыптасқан тəжірибені ескере отырып, сақтандыру саласының кейінгі дамуын, бір жағынан, ерікті сақтандыру түрлері жөніндегі заңнаманы кешенді жетілдірумен, екінші жағынан, ерікті сақтандыру нарығының инфрақұрылымын дамытумен байланыстыру қажет.

Ерікті сақтандыру нарығы Қазақстанда банктердің кросс-сатулары жəне міндетті сақтандыру бойынша агенттік жүйе есебінен даму үстінде. Айта кеткен жөн, Қазақстанда титулдық сақтандыру сонымен қоса банктер қызметінің арқасында көбінесе ипотека нарығында дамуда. Барлық банктер дерлік өздерінің ипотекалық кредиттеу бағдарламаларында сақтандырудың үш түрін көздейді: мүлікті сақтандыру, заемшы өмірін жазатайым оқиғадан сақтандыру жəне титулдық сақтандыру. Қол қойылған сақтандыру шарттары бойынша пайда алушы банк болып табылады. Ол сақтандыру жағдайы орын алған жағдайда сақтандыру төлемін алады [8]. Осылайша, ипотекалық кредиттеудегі титулдық сақтандыру меншік құқығын қорғауды емес, кредитордың кепіл құқығын (талап ету құқығын) қорғауды көздейді.

Мұндағы назар аударарлық жағдай, ипотекалық кредиттеу кезіндегі сақтандыру объектісі кепіл құқығын жоғалтумен байланысты кредитордың мүліктік мүдделері болып табылады. Сақтандырудың мұндай түрі кезінде сақтандыру сомасы, пайда алушы жəне шарт мерзімі жайлы талаптар өзге қағидаларға сəйкес анықталады. Ипотекалық тəуекелдер титулдық тəуекелдерден ерекшеленеді, олар кредитордың меншік құқығын қорғауды емес, кепіл құқығын (талап ету құқығын) қорғауды көздейді.

Қазақстандағы титулдық сақтандыруды заңнамалық анықтаудың титулдық сақтандыру объектісіне меншік құқығымен қатар кепіл құқығын қосуға мүмкіндік бермейтіндігін («Сақтандыру қызметі туралы» заңның 7-бабының 17-тармағы) атап өткен жөн. Бұдан басқа, сақтандыру түрлері «Сақтандыру қызметі туралы» (бұдан əрі – Заң) заңмен бекітіледі, олардың тізімі түпкілікті болып табылады. Осылайша, ипотекалық тəуекелдермен байланысты жағдайларды сақтандыру кезінде титулдық сақтандыруды қолдану заңнаманы бұзушылық болып саналады, себебі заңға сəйкес титулдық сақтандыру объектісі кепіл құқығы емес, меншік құқығы болып табылады. Сақтандыру қызметінде қалыптасқан іскери практика титулдық сақтандыру мəні мен мақсаттарын кəсіби деңгейде түсінбеушілікті қуаттай түсуде.

Орын алған проблема шешімін АҚШ-тың оң тəжірибесінен табуға болады. Мұнда титулдық сақтандырудың екі түрлі полисі қолданылады: меншік иесіне арналған полис пен кредиторға арналған полис. Меншік иесіне арналған полис сақтанушыға оның меншік құқығының қандайда бір кемістіктер мен ауыртпалықтардан тəуелсіз екендігіне кепілдік береді. Ол сондай-ақ сақтанушының жерге деген рұқсатының, меншікті сату құқығының жəне таза титулды жаңа иеленушіге табыстау құқығының бар екендігіне кепілдік береді. Бұл ретте мұндай полис бойынша лимит əдетте үйдің оны сатып алу сəтіндегі нарықтық бағасына тең. Кредитор полисі кредиторды берілген несие сомасы шегінде қорғайды жəне банктер мен өзге де кредиттік мекемелер үшін арнайы шығарылады. Кредитор полисі бойынша өтеу кредиторда шығындардың пайда болу тəуекелін қамтиды. Кредитор полисі əдетте кепіл сомасына беріледі [5; 91–101].

Қазақстанда жоғарыда келтірілген практиканы кірістіру үшін титулдық тəуекелдерді сақтандыруды құқықтық реттеудегі кейбір əдістерді қайта қарастырған жөн. Анағұрлым нақтырақ бұл мəселе жұмыстың алдағы бөлігінде қарастырылатын болады.

Осылайша, Қазақстандағы титулдық сақтандырудың қолжетімділігі мен тиімділігін арттыруға ерікті сақтандырудың толыққанды инфрақұрылымын дамыту, сондай-ақ титулдық сақтандыруды құқықтық реттеуді кейінгі жетілдіру өз септігін тигізуі тиіс.

Титулдық сақтандырудың негізгі элементтері

Титулдық сақтандыру мүліктік сақтандырудың өзге түрлерінен айтарлықтай ерекшеліктерге ие, алайда сақтандырудың бұл түрінің негізгі элементтері – сақтандыру объектісі мен нысанасы, сақтандыру жағдайы, шарт тараптары мен мерзімі əлі де жеткілікті деңгейде пысықталмаған жəне тиянақты зерттеуді талап етеді.

Титулдық сақтандырудың объектісі мен нысанасы

«Титулдық сақтандыру» термині АҚШ құқығынан алынған, мұндағы «титул» түсінігі меншік құқығына жəне сипаттамасы жағынан континенталдық жалға беру құқығымен ұқсас өзге де шектеулі заттық құқықтарға тарайды [9]. Осыған байланысты шет елдерде титулдық сақтандыру объектісі субъективті заттай құқық ретінде анықталады, бұл ретте ол меншік құқығы мен өзге де шектеулі заттай құқықтарды қамтиды. Кейбір зерттеушілер шетелдік тəжірибеге негізделе отырып, титулдық сақтандыруды жалға беру қатынастарына немесе кепіл қатынастарына қолдану мүмкіндігін атап өтеді [4; 10]. Бұл ретте заттай құқықтарды саралау шетелде Қазақстанға қарағанда өзгеше екендігіне баса назар аударған жөн. Қазақстанда титулдық сақтандыру объектісін субъективті заттай құқық ретінде белгілегеннің өзінде де жалға беру құқығы заттай-құқықтық мəні отандық құқықтық ғылымда пікірталас тудырып жүрген кепіл құқығы сияқты сақтандыруды құқықтық реттеуге еш жатпайды.

Бұдан басқа, Заңның 7-бабының 7-тармағына сəйкес титулдық сақтандыру мүлікке меншік құқығы тоқтатылған жағдайда сақтанушының мүліктік мүдделерін қорғау бойынша қатынастар ретінде анықталады. Демек, титулдық сақтандыру Қазақстанда шектеулі түрде қолданылуы мүмкін жəне меншік құқығын сақтандыруды ғана білдіреді, яғни азаматтық заңнамамен көзделген заттай құқықтардың басқа түрлеріне тарамайды. Іс жүзінде түсінілуін жеңілдету мақсатында «титулдық сақтандыру» атауын «меншік құқығын сақтандыру» деп өзгертуге де болатын еді. Қазақстандық заттай құқықтар жүйесі қазіргі таңда қалыптасу сатысында (ҚР АК 195-б.). Алайда Қазақстандағы заттық-құқықтық қатынастардың серпінді түрде дамып күрделене түсуіне байланысты титулдық сақтандыру да дами түсіп, мүмкін, меншік құқығына қатысты ғана емес, өзге заттай құқықтарға да қатысты өз қолданысын табар. Біздің ойымызша, келешекте титулдық сақтандыруды қолайлы үрдіс жағдайында мынадай қатынастарға қолдануға болады [5; 54]:

1. мемлекеттен сатып алу нəтижесінде бастапқы нарықта меншік құқығын алу кезінде;
2. жылжымайтын мүлікті сатып алуды (салуды) кредиттеу немесе жылжымайтын мүлікті кепілге алу арқылы;
3. жаңа құрылыс нəтижесінде жылжымайтын мүлікке меншік құқығын иелену кезінде;
4. қайталама нарықта иеліктен шығаруға қатысты мəмілелерді жүзеге асыру кезінде;
5. құқық мирасқорлық тəртібінде меншік құқығын иелену кезінде.

Бүгінгі күні титулдық сақтандыру объектісінің тек меншік құқығын заңнамалық бекітуі титулдық сақтандырудың барлық мүмкіндіктерін барынша пайдалануға кедергі келтіреді. Шетелдік тəжірибеге жүгінер болсақ, титулдық сақтандыру объектісі ретінде шектеулі заттай құқықтарды жоғалтумен байланысты мүліктік мүдделер (мəселен, кепіл құқығы) бола алады.

Шет елдерде титулдық сақтандырудың мүлікпен байланысты болған мəмілелердің заңды тарихы туралы мəліметтер негізінде жүзеге асырылуымен байланысты болуына орай титулдық сақтандыру нысанасы жылжымайтын мүлік болып табылады. Жылжымайтын мүлікпен байланысты мəмілелер мемлекеттік есепке алынуға жатады, сондықтан алдыңғы мəмілелер туралы ақпаратты қалпына келтіру ауқымды ұйымдастырушылық шығындарды қажет етпейді. Жылжымалы мүлікке қатысты титулдық сақтандыру алдыңғы мəмілелер бойынша толық ақпарат алу мүмкіндігінің болмауына байланысты белгілі бір қиындық туғызады. Жоғарыда келтірілгеннің негізінде титулдық сақтандырудың нысанасы ретінде жылжымайтын мүлікті түсіну қажет деп санаймыз.

Сақтандыру жағдайы

ҚР АК 249-бабына сəйкес меншік құқығы меншiк иесi өз мүлкiн басқа адамдарға берген, меншiк иесi меншiк құқығынан бастартқан, мүлiк қираған немесе жойылған жəне заңнамалық актілерде көзделген өзге де реттерде тоқтатылады.

Сақтандыру ықтималдық сипатқа ие, сол себепті титулдық сақтандыруды құқық иеленушінің еркінен тыс мүлікке меншік құқығын жоғалту негіздерімен шектеу қажет. Бұдан басқа, мүлікті сақтандыруға қарағанда титулдық сақтандыру алдағы оқиғалардан емес, жағымсыз себеп-салдары келешекке əсер етуі мүмкін өтіп кеткен оқиғалардан қорғайды.

Біздің ойымызша, қазақстандық заңнама бойынша титулдық сақтандыру сақтандыру жағдайының басталуы байланыстырылатын өзге де титулдық тəуекелдерді де ескеруі қажет. Титулдық тəуекелдер заңды тəуекелдер болып табылады. Заң əдебиетінде мүлікті жоғалтудың заңды тəуекелдеріне мыналарды: 1) виндикациялық тəуекелдерді; 2) реституциялық тəуекелдерді;

1. ипотекалық тəуекелдерді; 4) мүлікті алушы білмеген жəне білуге тиіс болмаған пайдалануауыртпалықтары мен шектеулерінің тəуекелдерін; 5) меншік құқығын ұсынудың арнайы реттелетін тəртібінің тəуекелдерін қамтиды [4; 9]. Алайда отандық тəжірибеде сақтандыру жағдайына екі оқиғаны жатқызады: мүлікті сатып алу туралы ақысы төленетін мəмілені сот тəртібінде жарамсыз деп тану жəне мүлікті басқа біреудің заңсыз иеленуінен талап етіп алдыру (сақтандыру жағдайының ықтималдылық пен кездейсоқтық қағидаттарына сəйкес тек адал алушыға қатысты) [5; 48, 49]. Біздің ойымызша, сақтандыру жағдайының орын алуы байланыстырылатын өзге титулдық тəуекелдерді де титулдық сақтандыру ескеруі қажет.
2. Титулдық сақтандыру шартының тараптары

Титулдық сақтандыру шартына сəйкес сақтанушы (пайда алушы) ретінде адал алушы болады [4; 8]. Титулдық сақтандыру шартының ерекшелігі сол жалпы ереже бойынша мүлікке деген құқықтары мен міндеттерінің өтуіне байланысты сақтанушыны ауыстыру мүмкін еместігі (ҚР АК 836-б.), себебі титулдық сақтандыру мерзімі нақты адамның меншік құқығы мерзімімен шектеулі.

Титулдық сақтандыру шартына сəйкес сақтандырушы — бұл сақтандыру ұйымы ретінде тіркелген жəне сақтандыру қызметін жүзеге асыру құқығына лицензиясы бар заңды тұлға не өзара сақтандыру туралы Қазақстан Республикасының заңнамалық актісіне сəйкес өзара сақтандыру қоғамы (ҚР АК 804-б.).

Қазақстанда титулдық сақтандыруды жүзеге асыру үшін арнайы талаптар көзделмеген. Канада мен АҚШ-та, керісінше, мүліктік сақтандыруды лицензиялау талаптарынан өзгеше титулдық сақтандыруды лицензиялау талаптары қарастырылған [3]. Бұдан басқа, АҚШ-та титулдық сақтандыруды жүзеге асыруға лицензия алу үшін сақтандыру ұйымы жылжымайтын мүлікке құқықтардың тарихы туралы ақпаратты алу жəне талдау тетіктері регламенттелген құжат ұсынуға міндетті. Бұл құжат сақтандыру ұйымының төлемқабілеттілігін растайтын маңызды талап болып табылады [5; 78].

Ұлыбритания мен АҚШ-та титулдық сақтандыруды титулдық сақтандыру саласында мамандандырылған компаниялар жүзеге асырады. АҚШ-та титулдық сақтандыру қатысушылары бірдей сақтандыру талаптарын ұстанатын топтарға біріктірілген. Бір жағынан, күрделі тəуекелді есептеуді мамандандырылған сақтандырушы оңай іске асырады, екінші жағынан, сақтандыру портфелінің жеткіліксіз теңгерімсіздігі банкроттық тəуекелін арттыра түседі (80–90-жж. Ұлыбританияда 3 профильдік компания банкроттыққа ұшырады) [5; 104].

Қазақстанда кəсіпкерліктің жеке секторындағы титулдық сақтандырушылар туралы əңгіме өрбіту əлі ерте. Титулдық сақтандырушы функцияларын мемлекеттік сақтандыру компания нысанында мемлекет өзіне ала алады, алайда бұл ретте іс жүзінде Торренс тіркеу жүйесіне (құқықты тіркеу жүйесіне) өту орын алады. Мұндай жағдайда оңтайлы шешім – бұл мемлекеттік сақтандыру арқылы титулдық сақтандыруды дамыту бойынша күрделі де шиеленіскен тетіктерді қалыптастыру емес, Торренс жүйесіне толық өту болмақ.

Титулдық сақтандыру шартының мерзімі

Шарт мерзімі сақтандыру шартының елеулі талаптарының бірі болып табылады. Себебі ол сақтандырушы өзіне алатын тəуекел дəрежесіне əсер етеді.

Қазақстандық жəне ресейлік тəжірибеде титулдық сақтандыру шарты бір жылдық жəне үш жылдық мерзімге жасалады. Аталмыш мерзімдер азаматтық заңнамамен бекітілген талап қою мерзімдерімен түсіндіріледі. Мұндай əдіс сақтандырушылардың титулдық сақтандырудың айрықша белгілерін ескермейтіндіктерін куəландырады.

Біріншіден, меншік құқығын сақтандыру – бұл мəміленің «заңды тазалығын» сақтандыру. Мүлікті сақтандыруға қарағанда титулдық сақтандыру болашақта болатын емес, жағымсыз себеп- салдары келешекте əсер етуі мүмкін өтіп кеткен оқиғалардан сақтандырады [5; 3, 4]. Сақтандырушы сақтандыру шартын жасасар бұрын алдынала тексеріс кезінде осындай сақтандыру жағдайының орын алу ықтималдығына əсер ететін жағдаяттарды анықтай алады.

Екіншіден, титулдық тəуекелдер мүлікті сатып алу туралы мəміле жасалғаннан кейінгі алғаш үш жылда ең жоғарғы шыңына жетеді, ал кейін олар басқа сақтандыру түрлеріндегідей көтерілмейді, керісінше, төмендейді. Бұл жалпы талап қою мерзімімен байланысты (ҚР АК 187-б. 1-т.).

Үшіншіден, титулдық сақтандыру мерзімсіз сипатқа ие меншік құқығын қорғаудың кепілі болып табылады [4; 17].

Осылайша, сақтандыру жағдайына əкеп соғуы мүмкін мəн-жайлардың басым бөлігі жылжымайтын мүлікті сатып алғаннан кейінгі алғаш үш жылдың ішінде орын алып жатады, себебі азаматтық заңнамаға сəйкес орнатылған талап қоюдың жалпы мерзімі үш жылды құрайды. Үш жылдық мерзімнің өтіп кетуі сақтандыру жағдайының ықтималдығын барынша төмендетеді. Демек, титулдық тəуекелдер жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы мəміле жасалған кезден бастап алғаш үш жылда өте жоғары болады да, кейін олар, өзге сақтандыру түрлеріндегідей, арта түспей, керісінше, төмендей бастайды.

Жоғарыда келтірілгеннің негізінде біз титулдық сақтандыру шартының мерзімсіздігі туралы ережені қарастыруды не талап қоюдың жалпы мерзімі өткеннен кейін сақтандыру жағдайының орын алу ықтималдығының азаюын ескеретін негіздемелік сақтандыру тарифін есептеудің міндетті əдістемесін бекітуді ұсынамыз.

Қорытынды

Жоғарыда келтірілгеннің негізінде Қазақстандағы титулдық сақтандыруды құқықтық реттеуді жетілдіру үшін мынадай қорытындылар мен ұсыныстар жасауға болады:

1. Титулдық сақтандыру объектісі қатарына меншік құқығымен бірге кепіл құқығын да жатқызған жөн. Меншік құқығы мен кепіл құқықтарын титулдық сақтандыру үшін арнайы сақтандыру қағидаларын əзірлеу қажет.
2. Титулдық сақтандыру шарттары бойынша сақтандыру жағдайының басталу негіздерінің тізбесін заңнамалық тұрғыда кеңейту қажет. Титулдық сақтандыруды меншік құқығын жоғалту жағдайларына қатысты ғана емес, меншік құқығына қатысты ол туралы сақтанушы білмеген жəне білуге тиіс болмаған мүлік бағасын азайтатын пайда болған шектеулер мен салынған ауыртпалықтарға да тарату қажет.
3. Жылжымайтын мүлікке титулдық сақтандырудың мерзімсіздігі туралы міндетті ережені көздеу ұсынылады, алайда, сонымен қатар, жылжымайтын мүлікке деген сақтанушының құқықтары мен міндеттерінің басқа адамға өтуі кезінде сақтанушыны ауыстыруға тыйым салуды да көздеу қажет (ҚР АК 836-б.). Жылжымайтын мүлікке деген құқықтар мен міндеттердің сақтанушыдан басқа адамға өтуі титулдық сақтандыру шартының тоқтатылуының негізі болып табылады.

Əдебиетер тізімі

1. 2016 ж . мен 2017 ж. І-тоқсаны аралығындағы тіркелген құқықтар саны жөніндегі статистикалық мəліметтер [Электронды ресурс] // ҚР ƏМ ресми сайты. — Қолжетімділік тəртібі: http://www.adilet.gov.kz/ru/articles/statisticheskie- dannye-o-kolichestve-zaregistrirovannyh-prav-za-period-2016-goda-i-za-1.
2. Қазақстан Республикасының əлеуметтік-экономикалық дамуының 2016 жылғы негізгі қорытындылары туралы анықтама [Электронды ресурс] // ҚР ҰЭМ ресми сайты. — Қолжетімділік тəртібі: http://economy.gov.kz/ru/pages/itogi-ser-za- 2016-god.
3. Ус В.В. Титульное страхование – действенный механизм защиты прав участников рынка недвижимости / В. В. Ус // Имущественные отношения. — 2010. — № 4. — С. 24–38.
4. Петров Н. В. Гражданско- правовое регулирование титульного страхования: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 – «Гражданское право; предпринимательское право» / Н.В. Петров. — Волгоград, 2011. — 32 с.
5. Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в условиях реформирования экономики: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.10 – «Финансы, денежное обращение и кредит» / Б.Ю. Купреишвили. — М., 2006. — 145 с.
6. Ильясова К. М. Регистрация прав на недвижимость по законодательству Республики Казахстан: основные концептуальные положения [Электронды ресурс] / К.М. Ильясова. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=30178795.
7. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2014 жылғы 27 тамыздағы № 954 Қаулысы «Қазақстан Республикасының қаржы секторын дамытудың 2030 жылға дейінгі тұжырымдамасын бекіту туралы» [Электронды ресурс] // «Əділет» Қазақстан Республикасының нормативтік-құқықтық актілерінің ақпараттық-құқықтық жүйесі. — Қолжетімділік тəртібі: http://adilet.zan.kz/rus/docs/P1400000954.
8. Страхование недвижимости: лишние хлопоты или необходимость? [Электронды ресурс] // Қазақстанның жылжымайтын мүлік туралы порталы «Kn.kz». — Қолжетімділік тəртібі: https://www.kn.kz/article/6986/.
9. Гречко Д.П. Tenancy at sufferance в системе правоотношений владения недвижимостью: опыт США / Д.П. Гречко // Вестн. РУДН. Сер. Юридические науки. — 2011. — № 2. — С. 69, 70.